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Je suis colocataire ou futur colocataire

Qu’est-ce qu’un bail de colocation ?

La colocation vise la location d’un même logement par plusieurs locataires, au moyen d’un seul contrat entre vous et le bailleur. Les règles spécifiques applicables à la colocation ne s’appliquent toutefois que d’un commun accord entre vous (tous les colocataires) et le bailleur. Ces dispositions s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés après le 1er janvier 2018. Signer un bail de colocation entraine la solidarité des locataires entre eux à l’égard du bailleur, mais également des départs grandement facilités par rapport à un contrat de bail classique.

Le propriétaire peut-il intervenir dans certains aspects de notre vie en communauté ?

Non, dans la mesure où le pacte de colocation vous permet de formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques que ce mode d’habitat implique. Le bailleur n’est pas concerné par ces aspects. Il n’est donc pas parti au pacte, mais seulement au contrat de bail, ce sont 2 documents distincts.

Cependant, si l’un des colocataires sort de la colocation et propose un remplaçant, le bailleur et les colocataires non sortants peuvent refuser le colocataire proposé pour de justes et raisonnables motifs (par exemple, un motif lié à la solvabilité de la personne proposée). De plus, le bailleur récupère le droit de mettre fin au bail dès que la moitié des colocataires est partie sans qu’ils aient été remplacés.

Par ailleurs, le pacte est revêtu d’une force contraignante uniquement pour les colocataires qui le signent et qui peuvent donc s’en prévaloir en justice en cas de non-respect. Mais un ou plusieurs colocataires ne peuvent s’en prévaloir à l’encontre du bailleur.

Je suis étudiant et je vais vivre en colocation. Quel régime va s’appliquer au bail : le régime de colocation, le bail étudiant, les deux ?

La signature d’un pacte de colocation implique l’application du régime de la colocation, sous réserve de l’accord préalable du bailleur. Ce régime s’appliquera, quel que soit la qualité ou le statut des colocataires.

Ainsi, même si l’un ou plusieurs des colocataires sont étudiants, c'est le régime de la colocation qui s’appliquera pour tous. Ces deux régimes ne se superposent donc pas.

Il faut néanmoins remarquer que l’un et l’autre offrent aux locataires des modalités de départ facilitées et similaires (2 mois de préavis et pas d’indemnité à payer).

Qu’est-ce qu’un pacte de colocation et quel est son intérêt ?

Le pacte de colocation vous permet de formaliser les aspects et les modalités pratiques de la vie en communauté. La conclusion de ce pacte vous permet de prendre conscience de vos droits et obligations vis-à-vis de chacun. Par contre, vous ne pouvez pas l’utiliser à l’encontre du bailleur. Si le pacte a une date certaine (au moyen de l’enregistrement principalement), vous pourriez éventuellement vous en prévaloir à l’égard de tout autre tiers.

Le pacte doit donc obligatoirement contenir certaines informations : la clé de répartition du loyer, l’inventaire des meubles et leur provenance, les modalités de constitution de la garantie locative, la division des charges, etc. En outre, vous pouvez y réglementer d’autres aspects de la vie en communauté : la présence ou non d’animaux, ou d’instruments de musique, des modes de prise de décisions communes particuliers, etc.

Dans le cadre de revenus de remplacement (allocation de chômage, du CPAS, etc.) dont disposeraient certaines colocataires, une attention particulière devrait être portée à la rédaction du pacte afin de démontrer que la cohabitation dans un même logement n’entraine pas la constitution d’un seul ménage au regard des législations fédérales.

Ce pacte ne constitue pas un avenant au bail ou une annexe du bail à proprement parler que le bailleur serait chargé d’enregistrer. Ce dernier doit seulement s’assurer que vous ayez signé un pacte de colocation pour que le régime juridique de la colocation s’applique, objectif qui peut être atteint au moyen d’une clause dans le contrat de bail où vous déclarez sur l’honneur l’avoir signé.

N.B. : Vous ne pouvez pas prévoir dans le pacte des règles qui ne respecteraient pas les dispositions spécifiques du régime de la colocation.

Est-il possible de signer un pacte de colocation avec d’autres colocataires alors que je suis l’unique preneur du logement ?

Oui, il est toujours possible de signer pareil pacte pour organiser vos relations avec les autres locataires, mais ce pacte n’entrainera pas l’emploi des règles spécifiques de la colocation (à savoir des départs facilités et sans indemnités) si vous êtes seul signataire du contrat de bail principal avec le bailleur. Il s’agira alors de sous-locations classiques, modalisées dans un pacte.

Existe-t-il un modèle de pacte de colocation ?

Non, dans la mesure où le pacte de colocation vise à définir votre « vivre ensemble », vous êtes assez libres quant à son contenu, en dehors des mentions obligatoires.
Même au sein des éléments que le pacte doit obligatoirement contenir, vous êtes libres de régler les détails de la manière que vous souhaitez. Ainsi, par exemple, la répartition du loyer pourrait se faire sur une base égalitaire, ou sur la base de la superficie des chambres, ou encore sur la base de la fortune, de l’ancienneté dans le logement, ou du fait que l’un ou l’autre a davantage cherché et trouvé le logement et « mérite » un loyer adapté, etc.

Un de nos colocataires s’en va. Qui a la charge d’en retrouver un nouveau ?

Le colocataire sortant doit s’en charger. En effet, pour être libéré des obligations issues du contrat de bail et du pacte de colocation, il doit effectuer certaines démarches de base dont une recherche « active et suffisante ». Cependant, il peut être dans l’intérêt du groupe de l’aider dans ses démarches.

J’aimerais sortir de la colocation avant que le bail n’arrive à terme. Est-ce possible ?

Si vous voulez sortir de manière anticipée de la colocation, vous devez respecter un préavis de 2 mois. Le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel vous avez donné le congé. Ce préavis peut être notifié à tout moment, mais vous devez l’envoyer par courrier recommandé au bailleur, ainsi qu’aux autres colocataires. Cela étant, un courrier adressé à l’ensemble des colocataires restants suffit à satisfaire cette dernière obligation.

Vous ne devez verser aucune indemnité et vous êtes libéré des obligations issues du contrat de bail et du pacte de colocation, à condition d’effectuer certaines démarches de base. Soit vous trouvez un nouveau copreneur accepté par le bailleur et les colocataires restants. En ce cas, il doit signer un avenant au contrat de bail et le pacte de colocation. Soit, vous devez avoir effectué des démarches de recherches actives et suffisantes, ce qui peut être démontré par exemple par le nombre de visites effectuées, de mails envoyés, etc.

Si vous ne remplissez pas ces démarches, vous serez tenus au respect des obligations du bail et de la solidarité avec les autres colocataires jusqu’à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé que vous aurez notifié. Ce qui veut dire que vous devrez encore payer le loyer durant 6 mois à dater de la date de notification de votre congé, sauf à trouver un autre locataire avant cette échéance.

Que faire si nous voulons tous sortir de la colocation ?

Il convient de mettre fin au bail qui vous lie au bailleur, en respectant le délai de préavis et d’indemnités qui dépendent du régime applicable à la colocation (droit commun ou résidence principale). Si vous désirez mettre fin au bail tous en même temps, le principe de solidarité et d’indivisibilité du contrat de bail implique que chacun de vous signe le congé.

Quand au moins la moitié des colocataires signataires du bail ont donné leur congé, sans être remplacés, le bailleur peut mettre fin au bail. Il doit, dans ce cas, vous donner un préavis de 6 mois. Rien n’empêche naturellement le bailleur de conclure un nouveau bail avec la moitié restante des colocataires.

Que se passe-t-il si le logement est établi comme résidence principale par certains colocataires et pas par d’autres ?

Si l’un de vous établit sa résidence principale dans les lieux loués, les règles communes à tous les baux d’habitation de même que les dispositions relatives aux baux de résidence principale s’appliquent.

Certains colocataires ne paient pas leur part de loyer. Notre propriétaire peut-il réclamer leurs dettes auprès des autres colocataires ? Que signifie « la solidarité » mentionnée dans le contrat de bail ?

Oui. Vous êtes tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations qui résultent du bail. Cela veut dire que :

  • le propriétaire peut vous réclamer le paiement total du loyer, non divisé, ou encore une partie seulement de celui-ci destinée à couvrir le non-paiement d’une part de l’un d’entre vous
  • le bailleur peut choisir le colocataire auprès duquel il va réclamer le paiement. Si le colocataire sollicité ne paie pas, il peut s’adresser à un autre colocataire, et ainsi successivement.
  • une mise en demeure qu’il adresse à l’un des colocataires vaut également à l’égard des autres
  • si l’un de vous paie totalement une créance, comme le loyer par exemple, les autres colocataires sont libérés de cette obligation
  • celui qui a payé la dette peut se retourner contre les autres afin d’obtenir le remboursement du montant acquitté. Il ne pourra toutefois leur réclamer que sa propre part individuelle.

La solidarité ne vaut que pour les obligations qui résultent du bail que vous concluez avec le bailleur. Vous n’êtes donc solidaires qu’à son égard et restez libres, lors de la signature du pacte de colocation, de définir des règles particulières à votre groupe liées au non-paiement du loyer par l’un d’entre vous.

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