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Je suis étudiant

Qu’est-ce qu’un « bail étudiant » et en quoi ce type de bail diffère-t-il du bail classique ?

Un bail étudiant est un bail d’habitation conclu par ou pour le compte (par un parent par exemple) d’un étudiant dans le cadre de ses études. De nouvelles règles spécifiques applicables au logement étudiant sont prévues dans le Code bruxellois du Logement. Ces règles s’appliquent à tout bail étudiant conclu ou renouvelé après le 1er janvier 2018 et elles remplacent les règles des régimes des baux de résidence principale ou de droit commun concernant :

En dehors de ces dispositions spécifiques, ce sont les règles communes à tous les baux d’habitation qui s’appliquent au bail étudiant. Si le logement est affecté à la résidence principale de l’étudiant, les dispositions prévues dans le bail de résidence principale s’y appliquent. L’affectation de la résidence principale est une question de fait, il doit s’agir du lieu principal et effectif de vos activités sociales, familiales. Néanmoins, cela entraine un régime davantage protecteur du locataire. Le bailleur doit avoir marqué son accord à cet établissement, même tacitement, mais il ne peut le refuser sans justification.

Je suis étudiant. Puis-je imposer l’usage du bail étudiant à un bailleur ?

Non. L’accord du bailleur est nécessaire à l’application de ce régime. Dès lors, si les parties conviennent d’une durée de bail supérieure à 12 mois, le contrat conclu sera régi par le droit commun ou le droit du bail de résidence principale selon que vous installez votre résidence principale dans les lieux. Dans ce cas, il ne s’agira plus d’un bail étudiant, et ce même si vous êtes étudiant.

Le logement que je viens de visiter porte le label « logement étudiant de qualité ». Que cela signifie-t-il ?

Il existe désormais des normes de qualité auxquelles les biens d’habitation doivent répondre pour se voir attribuer un label étudiant. Son objectif premier est de rendre le secteur du logement étudiant plus qualitatif, attractif et homogène. Ce label est délivré si le logement remplit une série de critères obligatoires. Parmi ceux-ci, le bien doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement. Le bailleur doit également accepter l’usage d’un bail étudiant.

Les biens labélisés sont publiés sur une plateforme numérique munie d’un logo distinctif. D’autres éléments susceptibles de vous intéresser peuvent également être communiqués sur cette plateforme (emplacement vélo, connexion Wifi, meublé, proximité avec les établissements scolaires, etc.).

Mon propriétaire peut-il modifier le loyer alors que je suis en cours de bail ?

Non, il ne peut en principe pas modifier le loyer.

Néanmoins, et pour autant que le bail le prévoit et que le contrat soit renouvelé, le bailleur peut indexer le loyer une fois par an. Le contrat peut cependant prévoir qu’il n’y aura pas d’indexation applicable ou que celle-ci soit limitée ou plafonnée.

De même, pour autant que le bail soit renouvelé un certain nombre de fois, les parties peuvent, dans certaines hypothèses précises , soit à tout moment, soit à l’occasion de chaque triennat, demander à ce que le loyer soit révisé.

Si, à la fin du bail, vous continuez à occuper le bien loué sans opposition du bailleur (même si le bailleur vous avait préalablement donné un préavis), celui-ci est renouvelé par période de 1 an et aux mêmes conditions que le bail initial. Autrement dit, si le bailleur signe plusieurs contrats de courte durée (moins de 3 ans) successifs avec vous, il doit appliquer chaque fois le même loyer, sauf s’il demande de lui appliquer une indexation ou une révision.

Je n’ai pas assez d’économies pour constituer la garantie locative. Existe-t-il des aides à la constitution des garanties locatives pour les étudiants ?

Il existe bien une aide régionale à la constitution d’une garantie locative en matière de logement. Deux solutions s’offrent à vous :

  1. Le Fonds du Logement : vous pouvez solliciter auprès de cet organisme un prêt à taux zéro. Vous y avez accès si vos revenus nets imposables par an ne dépassent pas, en tant que personne isolée, 28.000 euros. Votre situation est également prise en compte de façon individuelle, y compris en cas de colocation, au travers d’une augmentation des délais de remboursement de 18 à 24 mois, d’un remboursement qui peut commencer 1 mois après l’entrée dans le logement et d’un plafond d’emprunt qui a été relevé de 90 à 100% du montant de la garantie à constituer. 
  2. Le Fonds Brugal : vous pouvez solliciter ce fonds si vous n’avez pas accès au crédit à la consommation ou n’avez pas les moyens de rembourser un prêt, même à taux zéro. Ce fonds avance la garantie à votre place, de manière anonyme en votre nom. En contrepartie, vous vous engagez à payer une contribution mensuelle comprise entre 5 et 30 euros par mois. Vous pouvez éventuellement être dispensé de cette contribution pour autant que le CPAS en cautionne le montant. En fin de bail, les contributions vous sont entièrement remboursées, déduction faite des sommes éventuellement dues au Fonds Brugal.

Sachez toutefois que la constitution d’une garantie locative n’est obligatoire que si le contrat de bail la prévoit. Le Code indique que selon sa forme, elle sera de maximum 2 (dépôt sur un compte individualisé) ou 3 (garantie bancaire) mois de loyers. Enfin, d’autres types de garanties existent telles que le cautionnement, le gage, etc.

J’ai échoué à un examen d’entrée et désire résilier le bail de manière anticipée. Comment puis-je le faire ?

Vous pouvez résilier le bail de manière anticipée jusqu’à 1 mois avant votre entrée effective dans le bien loué (dont la date sera précisée dans le bail). Il vous faut cependant invoquer et démontrer de justes motifs. Dans ce cas, vous devrez quand même payer au bailleur une indemnité équivalente à 1 mois de loyer.

Par « juste motif », on entend par exemple un échec académique vous empêchant de poursuivre votre cursus, tel un échec à un examen d’entrée ou à un examen de deuxième session, ou encore un refus d’inscription qui vous est opposé par un établissement.

Les baux conclus pour une durée inférieure à 3 mois ne peuvent faire l’objet d’une résiliation anticipée.

Comment dois-je m’y prendre pour renouveler un bail étudiant ?

Dans le cadre d’un bail d’une durée de 12 mois, le bail sera renouvelé si, à la fin des 12 mois, vous continuez à occuper le bien loué sans opposition du bailleur (même si le bailleur vous avait préalablement donné un préavis). Il sera prorogé par période de 1 an et aux mêmes conditions que le bail initial. 

Le loyer pourra toutefois être indexé ou, pour autant qu’il ait été renouvelé pour au moins 3 ans, révisé.

Dans le cadre d’un bail d’une durée inférieure à 12 mois : le bail sera prolongé à 1 an si le bailleur ne notifie pas de congé dans les délais prévus et que vous continuez, malgré l’expiration de la durée du contrat de bail, à occuper les lieux sans opposition du bailleur. 

Le bail sera alors considéré comme ayant été conclu pour une période de 1 an à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions convenus dans le bail initial continuent de s’appliquer.

Je souhaite partir de mon logement étudiant avant la fin du bail. Quand et comment donner mon préavis de départ à mon propriétaire ?

  • Vous pouvez mettre fin au bail à tout moment et moyennant la notification d’un préavis de 2 mois au bailleur, sans indemnités.
  • Lorsque le bail vient à échéance, vous pouvez mettre fin au bail sans préavis.
  • Vous pouvez également résilier le bail de manière anticipée jusqu’à 1 mois avant votre entrée effective dans le bien loué (dont la date sera précisée dans le bail). Il vous faut cependant invoquer et démontrer de justes motifs. Dans ce cas, vous devrez quand même payer au bailleur une indemnité équivalente à 1 mois de loyer.

Les baux conclus pour une durée inférieure à 3 mois ne peuvent faire l’objet d’une résiliation anticipée.

Le bail n’a pas encore pris fin et mon propriétaire m’a notifié un préavis de travaux dans l’habitation en vue de l’occuper personnellement. En a-t-il le droit ?

Non. Le bailleur peut uniquement mettre fin au bail à son expiration et moyennant un congé notifié au moins 3 mois avant cette échéance. Ce qui veut dire qu’il ne peut pas y mettre fin  de façon anticipée, pour quelque motif que ce soit.

S’il insiste néanmoins en ce sens, vous pouvez tenter de régler le litige en faisant appel au juge de paix du lieu où est situé votre logement, à un médiateur, à un conciliateur ou à un arbitre.

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