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Je suis locataire ou futur locataire

Qu’est-ce qu’un bail ?

Le bail est un contrat de location conclu entre deux ou plusieurs parties afin de définir leurs engagements respectifs concernant un logement. Le « bailleur », généralement propriétaire, donne la jouissance de l’immeuble ou d’une partie de l’immeuble au locataire, aussi appelé le « preneur », en contrepartie du paiement d’un loyer.

Un contrat de bail doit être établi dans un écrit signé par le bailleur et vous. Cet écrit doit contenir les mentions suivantes :

  • l’identité complète des parties
  • la date de début du bail
  • la désignation de tous les locaux et parties d’immeubles loués
  • le montant du loyer (hors charges privatives et communes)
  • l’énumération et l’estimation des charges privatives ou communes, ainsi que leur mode de calcul, à savoir des frais réels (avec une éventuelle provision) ou des forfaits (présumés couvrir le montant des charges). Il sera également spécifié le nombre de quotités dans le cas d’une copropriété
  • l’indication de l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité, ainsi que des codes EAN et de tout autre code d’identification

En outre, le contrat sera rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. Un exemplaire supplémentaire sera prévu pour l’enregistrement. Un exemplaire original sera remis à chaque partie.

Je loue un bien sur Airbnb. Suis-je concerné par les nouvelles règles du bail ?

Les dispositions du Code relatives au bail d’habitation s’appliquent à tous les contrats concernant un logement, y compris les résidences secondaires. Mais elles ne concernent pas les hébergements touristiques, notamment Airbnb, qui sont réglés par une autre législation.

J’ai conclu un bail verbal. Est-il valable ? 

Un bail verbal est valable et peut se dérouler sans accroc. Cependant, si vous avez conclu un bail verbalement, dans un souci de protection, tant le bailleur que vous-même pouvez exiger l’établissement d’un écrit à l’autre partie par lettre recommandée ou via huissier. A défaut d’exécution dans les 8 jours, la partie en défaut pourra éventuellement être contrainte devant le juge de signer un contrat écrit et, si nécessaire, il peut même être demandé que le jugement ait valeur de bail écrit.

J’ai conclu un bail avant le 1er janvier 2018. Que dois-je faire ?

Il n’est pas nécessaire de modifier votre contrat, puisque les nouvelles règles s’appliquent immédiatement aux baux en cours hormis quelques exceptions. Celles-ci visent notamment :

  • Les règles anti-discrimination
  • Les informations que le bailleur doit vous fournir avant ou au moment de la conclusion du contrat
  • Les mentions et la forme du bail, sauf en cas de bail verbal
  • Les règles de dissolution d’un bail portant sur un logement frappé d’une interdiction à la location

Ces dernières règles ne s’appliquent qu’aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2018.

Qui est chargé d’enregistrer le bail et quels sont les frais liés à l’enregistrement ? 

L’enregistrement du bail, de l’état des lieux et des avenants éventuels du contrat est une obligation légale à charge du bailleur. Celui-ci doit enregistrer le contrat dans les 2 mois de sa conclusion. Il n’est néanmoins pas tenu d’enregistrer le pacte de colocation. En revanche, les colocataires peuvent enregistrer ce pacte s’ils y voient un intérêt.

À défaut d’enregistrement d’un bail de résidence principale, de courte durée ou étudiant, vous pouvez le résilier sans préavis ni indemnité. Vous devez toutefois au préalable avoir adressé une mise en demeure au bailleur restée sans suite pendant 1 mois.

Sachez toutefois que l’enregistrement est une formalité gratuite qui protège vos droits vis-à-vis des tiers, notamment dans l’hypothèse où le bien que vous occupé est vendu. Vous pouvez donc, dans votre intérêt, faire enregistrer le bail vous-même, si le bailleur manque à son obligation.

Pour enregistrer le bail et l’état des lieux, vous devez les présenter en trois exemplaires (s’il n’y a que deux parties au contrat) au bureau d’enregistrement du canton dans lequel l’immeuble loué est situé. Vous pouvez aussi l’envoyer par courrier postal ou en ligne.

Comment puis-je savoir si mon bail est enregistré ?

Lors de l’enregistrement d’un contrat de bail, le bureau de l’enregistrement compétent inscrit dans un registre les données du contrat de bail écrit. Vous pouvez donc vous rendre au bureau de l’enregistrement du canton dans lequel l’immeuble loué est situé pour consulter ce registre. 

Pour ce faire, il faut en demander l’autorisation au juge de paix. Vous pouvez aussi lui solliciter une copie, un extrait ou des renseignements relatifs au bail repris au registre.

Comment déterminer la durée du bail ? Quelles sont ses implications éventuelles ?

La durée du bail dépend du régime juridique souhaité. En droit commun, les parties fixent librement la durée du bail.

Certains régimes doivent cependant respecter les règles suivantes : 

  • Pour le bail de résidence principale, la durée de principe est de 9 ans. D’autres durées sont néanmoins possibles, chacune ayant ses implications en termes de délais de préavis et d’indemnités.
  • Pour le bail étudiant, la durée maximale est de 12 mois. Il n’y pas de durée minimale. Au-delà, il ne s’agit plus de bail étudiant, mais d’un autre régime juridique (droit commun ou résidence principale).  

J’aimerais établir ma résidence principale dans l’habitation que je loue. Quelles sont les conséquences sur le bail ? Mon bailleur a-t-il le droit de s’y opposer ?

Ce régime vous protège davantage que le régime de droit commun ! Des règles spécifiques s’appliquent en matière de durée et de résiliation du bail.

Néanmoins, à la signature du contrat, le bailleur peut refuser l’établissement de la résidence principale dans les lieux mais ne peut le faire que via une clause contenant une justification expresse et sérieuse de ce refus. Ceci peut par exemple découlé de la destination naturelle des lieux (appart hotel, maison de vacances, etc.). Les clauses de style du type « l’immeuble ne peut être affecté à la résidence principale du preneur » ne suffisent pas.

Comment prouver que mon habitation est établie comme « résidence principale » si ce n’est pas stipulé dans le bail ?

L’établissement de la résidence principale est une question de fait et non de droit. Dès lors, si l’accord des parties n’est pas expressément repris sur ce point dans le contrat de bail, il est nécessaire, pour prouver cet établissement, de réunir deux conditions cumulatives :

  • Vous devez centrer effectivement vos activités personnelles et familiales dans le logement ;
  • Le bailleur doit avoir marqué son accord de façon expresse ou implicite à cette destination des lieux. Une fois son accord donné, il ne peut plus le retirer.

Même s’il s’agit d’éléments de preuve importants, vous n’êtes donc pas obligé :

  • D’y résider en permanence. Si vous êtes appelé à voyager souvent en raison de votre métier, ce lieu peut quand même constituer votre résidence principale
  • D’être domicilié à l’adresse du bien loué, ou d’être inscrit à cette adresse au registre de la population ou des étrangers

Qui supporte le précompte immobilier, moi ou mon propriétaire ?

Le seul cas où le précompte immobilier peut éventuellement être à votre charge est celui d’un bail de droit commun, tel qu’une résidence secondaire. Pour cela, les parties doivent se mettre d’accord. Mais dès qu’il s’agit d’un bail de résidence principale ou d’un bail étudiant, le précompte immobilier est obligatoirement à charge du bailleur.

Sachez toutefois que votre situation familiale donne droit à une réduction du précompte dans certains cas :

  • Vous êtes est un grand invalide de guerre
  • Vous êtes une personne handicapée
  • Vous avez des personnes à votre charge

Dans ce cas, vous pouvez légalement déduire de votre loyer cette réduction du précompte immobilier. Mais il est recommandé d’en aviser d’abord le bailleur.

Je vais bientôt louer une habitation avec mon partenaire. Lequel de nous deux signe-t-il le bail ?

Quand le contrat de bail porte sur le logement principal d’un couple marié ou de cohabitants légaux, il est toujours censé avoir été conclu par les deux conjoints, même s’il a été signé par un seul des conjoints, et même s’il a été signé avant le mariage ou la déclaration de cohabitation légale.

Cela signifie que le bailleur doit obligatoirement vous envoyer toutes les notifications relatives à ce bail en deux exemplaires, séparément. De votre côté, vous devez également lui adresser vos notifications séparément. Si cette règle n’est pas respectée alors que le bailleur a connaissance de votre union, il peut et vous pouvez invoquer la nullité de ces actes.

Avant de signer le bail, le futur bailleur aimerait en savoir plus à mon égard. Quelles informations personnelles est-il en droit de me demander ?

Avant la conclusion du bail, le bailleur peut, s’il l’estime nécessaire, collecter auprès du candidat locataire des informations en lien exclusif avec la signature d’un contrat de bail futur et qui vont lui servir à vérifier qu’il n’y a pas de difficultés à vous choisir. Il ne peut s’agir que de :

  • Vos noms et prénoms ;
  • Un moyen de communication avec vous (un numéro de téléphone, une adresse mail, une adresse postale…) ;
  • Tout type de document qui confirme votre identité et votre capacité juridique à signer le bail ;
  • Tout type de document qui évalue le nombre de personnes qui composent votre ménage ;
  • Le montant ou l’estimation des ressources financières dont vous disposez (des preuves de paiement de loyers antérieurs, une fiche de salaire ou de traitement, des extraits de compte bancaire, des allocations de chômage, des allocations de mutuelle, des allocations pour personnes handicapées…). 

A cet égard, il est recommandé que les preuves de loyer antérieurs ne soient pas supérieures à 3 mois de loyers consécutifs. De plus, le bailleur n’est pas autorisé à requérir de vous l’identité du débiteur de vos revenus. Vous êtes par conséquent autorisé à la noircir sur les documents communiqués.

A ce stade, le bailleur n’est donc pas autorisé à vous demander la preuve d’un contrat de travail à durée indéterminée, un extrait de casier judiciaire, une lettre de référence de votre bailleur précédent, etc.

Quels informations et documents le bailleur doit-il obligatoirement me fournir ? Que faire s’il ne me les fournit pas ?

Dès la mise en location et au plus tard à la conclusion du bail, le bailleur doit vous communiquer :

  • La description du logement
  • Le montant du loyer (hors charges privatives et communes)
  • L’indication de l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité
  • La liste et l’estimation du montant des charges privatives et/ou communes, ainsi que leur base de calcul (provision ou forfait). Il doit également vous préciser le nombre de quotités dans le cas d’une copropriété
  • Le certificat de performance énergétique (PEB)
  • Le mode de gestion de l’immeuble (présence ou non d’un syndicat)

Si le bailleur manque à ses obligations et que cela vous cause un préjudice (que vous devrez être en mesure de démontrer), vous pouvez demander la résolution du bail, éventuellement assortie de dommages et intérêts, ou une indemnité.

De manière générale, le non-respect de cette obligation peut entraîner une amende administrative communale entre 50 et 200 euros.

Dois-je obligatoirement établir un état des lieux en accord avec mon bailleur ?

Oui, pour qu’un état des lieux soit valable, il faut qu’il soit :

  • dressé contradictoirement, c’est-à-dire en présence du bailleur (ou de son représentant) et de vous
  • daté et signé par le bailleur (ou son représentant) et vous. Un état des lieux dressé par l’un de vous ou par un expert désigné par l’un de vous peut toujours être contesté par l’autre partie ;
  • détaillé, c’est-à-dire précis. Une clause de style qui dirait : « l’immeuble est en bon état d’entretien et bien connu des parties » n’est pas considérée comme un état des lieux. Si le logement est pourvu de compteurs individuels, les états des lieux d’entrée et de sortie comprendront le relevé des index de consommation, l’indication des numéros de compteurs, ainsi que les codes EAN ou tout autre code d’identification des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.

Vous pouvez établir l’état des lieux entre vous. Vous pouvez également le faire de votre côté, en utilisant par exemple le modèle établi par le Gouvernement. Ce modèle n’est pas obligatoire, mais il permet de se rendre compte des points d’attention minimaux à considérer dans l’élaboration d’un état des lieux. Il ne remplace donc pas la compétence et l’expérience pratique d’un expert.

Il est dès lors recommandé de se mettre d’accord, avec le bailleur, pour désigner un tiers spécialisé (géomètre-expert immobilier, architecte…) pour établir cet état des lieux. Les honoraires de l’expert seront partagés entre vous deux. Chacun de vous peut également se faire accompagner d’un expert de son choix, mais qu’il est alors seul à payer.

L’état des lieux doit obligatoirement être dressé soit lorsque les locaux sont encore inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation.

Le premier mois d’occupation s’est écoulé et je ne dispose pas d’un état des lieux. Que faire ?

Au-delà du premier mois d’occupation, vous n’êtes plus contraints de remplir cette formalité puisque les lieux sont déjà occupés. Sans état des lieux, vous n’êtes pas responsable des dégâts éventuels, à moins que votre bailleur ne prouve que ces dégâts sont de votre responsabilité. 

Sachez néanmoins que le bailleur peut requérir devant le juge de paix la désignation d’un expert pour y procéder. Vous bénéficiez de la même possibilité.

Je viens de louer un bien immobilier qui n’était pas en état de l'être au moment de la signature du bail. Que puis-je faire ?

Le bailleur doit vous remettre un bien qui :

Si ces conditions ne sont pas remplies, vous pouvez, au choix, entamer avec votre bailleur une procédure de conciliation, de médiation ou d’arbitrage, décider de vous plaindre à l’Inspection Régionale du Logement et/ou devant le juge de paix compétent.

Le bailleur encourt, d’une part, des sanctions administratives allant de l’amende à l’interdiction à la location, et d’autre part, cela entraîne des conséquences sur le bail dépendant soit de vous, soit du juge. 

Si le bien est interdit à la location, le bail en cours sera caduc indépendamment de la partie responsable des défauts.

S’il n’est pas interdit à la location et que vous n’êtes pas responsable des défauts, vous avez alors le choix :

  • Soit de demander la résolution du bail, avec des dommages et intérêts éventuels, et une indemnité éventuelle pour les frais de relogement ; 
  • Soit d’exiger du bailleur l’exécution des travaux nécessaires, et une diminution éventuelle du loyer.

Le bailleur souhaite effectuer des travaux en cours de bail. Peut-il le faire alors que vous habitez toujours le bien ?

Pendant la durée du bail, en dehors de votre accord, le bailleur ne peut exécuter que les réparations urgentes qui ne peuvent être postposées jusqu’à la fin du contrat, et des travaux d’amélioration des performances énergétiques et d’adaptation du bien lié à votre éventuel handicap. Vous devez accepter ces réparations urgentes, même si elles vous causent des inconvénients pendant la durée des travaux.

Dans le cas des réparations urgentes, celles-ci ne peuvent durer plus de 40 jours. Dans le cas contraire, le loyer est diminué en proportion du temps et de la partie de logement dont vous êtes privé. De plus, si les réparations sont telles qu’elles rendent le bien inhabitable, vous pouvez demander la résiliation du bail devant le juge.

Pour les travaux d’amélioration des performances énergétiques (PEB), la brochure fournit d’autres précisions.

Mon bailleur souhaite réaliser des travaux qui m’empêchent de jouir normalement de l’habitation. Dans quel contexte peut-il exécuter ces travaux ?

En dehors d’un accord entre vous, le bailleur ne peut en principe exécuter que des travaux :

Ces travaux pourront donner lieu, sous certaines conditions, à une modification de votre loyer qui nécessite quant à elle votre accord.

Dans le cas des réparations urgentes, celles-ci ne peuvent durer plus de 40 jours. Dans le cas contraire, le loyer est diminué en proportion du temps et de la partie de logement dont il est privé. De plus, si les réparations sont telles qu’elles rendent le bien inhabitable, vous pouvez demander la résiliation du bail devant le juge.

Les travaux que le bailleur va réaliser en cours de bail augmentent sensiblement la valeur du bien. Suite à ces travaux, peut-il augmenter en conséquence le loyer que je lui verse ?

En principe, le loyer n’est pas revu en cours de bail, hormis l’indexation. Néanmoins, s’il a obtenu votre accord pour réaliser des travaux, il peut également convenir d’une augmentation de loyer librement

Dans le cas de travaux d’améliorations des performances énergétiques, cet accord doit intervenir expressément et au plus tard un mois avant le début des travaux. L’augmentation doit être proportionnée au coût réel des travaux et à l’amélioration des performances énergétiques. Les mêmes conditions s’appliquent lorsque les travaux visent à adapter le logement à votre situation éventuelle de handicap ou de perte d’autonomie

Néanmoins, il peut demander au juge une augmentation du loyer s’il prouve que la valeur locative normale du bien a été augmentée de 10% suite à des travaux qu’il a effectués à ses frais

Le bailleur aimerait réaliser des travaux plus lourds dans le logement qui rendent le bien inhabitable. Il souhaite donc mettre fin au bail. Comment doit-il s’y prendre vis-à-vis de moi ?

À l’échéance du premier ou deuxième triennat, il peut mettre fin au bail s’il envisage de procéder à des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation du bien loué. Mais il doit alors vous notifier un congé de 6 mois où il vous précise pourquoi il souhaite mettre fin au bail. Il doit également respecter 4 conditions :

  1. Accompagner le congé d’une copie :
    - soit du permis de bâtir, si les travaux envisagés nécessitent un tel permis
    - soit d’un devis détaillé
    - soit d’une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût, s’il a l’intention de réaliser lui-même les travaux
    - soit d’un contrat d’entreprise
  2. Démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme, relatives à l’affectation des lieux
  3. Établir que les travaux affecteront le corps du logement occupé (sont donc exclus : la façade de l’immeuble, le grenier, le jardin, les dépendances de l’immeuble…) 
  4. Démontrer que le coût des travaux est supérieur à 3 années de loyer (ou 2 années, dans le cas d’un ensemble de logements). 

En outre, pour assurer le bon déroulement des travaux, il peut à tout moment mettre un terme au bail moyennant un préavis de 6 mois, mais cette résiliation ne peut avoir lieu pendant la première année.

S’il n’a pas pu réunir toutes les conditions requises pour vous notifier le congé, ce congé n’est alors pas valable. Dans ce cas, il doit vous notifier un nouveau congé conforme au Code, s’il est encore possible de le faire dans le délai prescrit. Vous pouvez également contrôler le respect des procédures qui lui sont imposées dans le cadre des travaux.

Le bâtiment nécessite des rénovations. Dans quel contexte puis-je réaliser ces travaux ?

Dès le début du bail ou dans un écrit postérieur, vous pouvez vous engager à réaliser à vos frais, dans les lieux loués, des travaux déterminés qui sont normalement à la charge du bailleur : il s’agit du bail de rénovation. Les règles du bail de rénovation s’appliquent à tout bail d’habitation à condition que sa durée soit de minimum 3 ans.

Le bail (ou l’avenant) reprend, de manière précise :

J’aimerais que mon bailleur effectue des réparations et des travaux d’entretien dans le logement loué. Dans quels cas est-il tenu de répondre à ma demande ?

En général, l'usure locative normale est considérée comme à la charge du bailleur, alors que le nettoyage et les petits entretiens courants sont à votre charge. Vous devez donc effectuer les réparations locatives et les travaux d’entretien pendant la durée du bail. 

De son côté, il doit effectuer toutes les autres réparations nécessaires à une utilisation normale des lieux loués. Vous restez cependant responsable des réparations dues à votre comportement fautif.

Une liste non limitative des principales obligations de réparation et d’entretien a été établie par le Gouvernement. Les parties ne peuvent pas déroger à cette répartition.

Mon bailleur peut-il librement fixer le montant du loyer et des charges ?

Concernant le loyer
En principe, le loyer est fixé librement entre vous et votre bailleur. 
Pour vous donner un aperçu des loyers pratiqués à Bruxelles, vous pouvez consulter cette liste de loyers de référence. Celle-ci existe à titre indicatif, elle n’est pas obligatoire. Elle se base sur des critères relatifs au logement lui-même ou sur sa localisation, son état, sa superficie habitable, le nombre de pièces existantes…
Néanmoins, le loyer peut être modifié selon deux mécanismes : l’indexation et la révision, à la hausse ou à la baisse, sous certaines conditions. 

Concernant les charges
L’estimation des charges tant communes que privatives est déterminée sur la base d’une méthode de calcul que votre bailleur doit également vous communiquer. 
A tout moment, chacune des parties peut demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur la base de l’évolution des dépenses réelles. Il décide la conversion si elle est possible.

En plus de mon loyer, quels autres frais mon bailleur est-il en droit de me demander ?

La garantie
La plupart des contrats prévoient la constitution d’une garantie locative. Cette garantie n’est pas imposée par le Code. Elle n’est donc pas obligatoire, sauf si le contrat la prévoit. Elle permet au bailleur de ne pas être démuni dans le cas où vous manqueriez partiellement ou totalement à vos obligations. 

Les charges communes
Il s’agit des frais réels (avec une éventuelle provision) ou des frais forfaitaires (présumés couvrir le montant des charges) que vous devrez payer au bailleur pour l’utilisation de son bâtiment. Leur mode de calcul vous sera spécifié. À tout moment, vous pouvez demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur la base de l’évolution des dépenses réelles et il décide la conversion si elle est possible. 

Les travaux et réparations
Il faut prendre en compte le coût des réparations locatives ou les frais de remise en état du bien loué qui vous incomberaient. 
De plus, si vous engagez dans un bail de rénovation, vous devrez bien entendu prendre en charge les frais liés aux travaux à exécuter.

Quand mon loyer risque-t-il d’être indexé par mon bailleur ?

Uniquement si le contrat prévoit l’indexation, le loyer peut être indexé chaque année par le bailleur, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Le Code prévoit que cette opération respecte certaines modalités.

J’ai versé une provision de charges supérieure aux charges réellement consommées. Comment régulariser ces dépenses avec mon bailleur ?

Vous pouvez récupérer les sommes payées en trop auprès de votre bailleur en lui faisant la demande par courrier recommandé

Toutefois :

  • Vous ne pouvez exiger que la restitution des montants payés en trop au cours des 5 ans qui précèdent l’envoi de la lettre recommandée
  • Si le bailleur n’effectue pas le remboursement, vous devez introduire une action devant le juge de paix dans le délai d’1 an à compter de votre demande de remboursement via courrier recommandé.

De plus, à tout moment, chacun d’entre vous peut demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur la base de l’évolution des dépenses réelles et décide la conversion si elle est possible.

Le bailleur peut-il modifier le montant du loyer alors que je suis en cours de bail ?

Le loyer d’une résidence principale peut être révisé à la hausse ou à la baisse sous certaines conditions et à certains moments. En outre, cette révision ne peut avoir lieu que pour les baux de 9 ans ou plus et uniquement à la fin de chaque triennat. Dans le cadre d’un bail à vie, cette possibilité peut être exclue. 

Enfin, et uniquement si le bail le prévoit, le loyer peut être indexé une fois par an.

Sur quoi mon bailleur s’est-il basé pour fixer le montant de la garantie locative ?

La garantie n’est pas obligatoire, sauf si le contrat la prévoit. Bien qu’il existe d’autres modes de sûreté (cautionnement, gage, etc.), le Code décrit trois formes de garantie :

  1. Le compte individualisé
    Il s’agit d’une garantie versée sur un compte individualisé au nom du bailleur. Dans ce cas, la garantie ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. La gestion des intérêts de ce compte est bien réglementée.
  2. La garantie bancaire
    Dans ce cas, l’institution financière garantit le montant total de la garantie à compter de la conclusion du bail. Vous vous engagez à constituer totalement et progressivement cette garantie, par mensualités constantes, pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans. Dans cette hypothèse, la garantie ne peut pas dépasser un montant équivalent à 3 mois de loyer. Des règles supplémentaires s’appliquent dans ce cadre.
  3. La garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre le CPAS et une institution financière
    Ici, c'est le CPAS qui doit introduire une demande auprès de l’institution financière. Dans ce cas également, la garantie ne peut excéder un montant équivalent à 3 mois de loyer. 

Je suis futur locataire, mais je n’ai pas assez d’économies pour constituer la garantie locative. Existe-t-il des aides à la constitution des garanties locatives ?

Il existe bien une aide régionale à la constitution d’une garantie locative en matière de logement. Deux solutions s’offrent à vous :

  1. Le Fonds du Logement : vous pouvez solliciter auprès de cet organisme un prêt à taux zéro. Vous y avez accès moyennant le respect de certains critères.
  2. Le Fonds Brugal : vous pouvez solliciter ce fonds si vous n’avez pas accès au crédit à la consommation ou n’avez pas les moyens de rembourser un prêt, même à taux zéro. Ce fonds avance la garantie à votre place. En contrepartie, vous vous engagez à payer une contribution mensuelle comprise entre 5 et 30 euros par mois. En fin de bail, les contributions vous sont remboursées.  

Je compte partir vivre à l’étranger et j’aimerais céder le bail / sous-louer l’habitation. Suis-je en mesure de le faire ?

Vous ne pouvez pas céder le bail, sauf si vous obtenez l’accord écrit et préalable du bailleur en ce sens. Si le bail est cédé, vous êtes déchargé de toute obligation future. Dans ce cas, vous devez respecter certaines procédures

Vous pouvez, en principe, sous-louer le bien loué avec l’accord exprès ou implicite du bailleur, donc même non écrit. Un accord tacite peut se déduire notamment de l’acceptation de paiements de loyers du sous-locataire. Ici aussi, vous devez respecter certaines règles

Lorsque le bien est destiné à votre résidence principale, des règles particulières s’appliquent à la sous-location, notamment celle interdisant de sous-louer le bien dans sa totalité.  

Je désire rompre le bail avant son échéance. Quand dois-je communiquer le préavis de mon départ à mon bailleur ? Ce départ anticipé occasionne-t-il des frais à ma charge ?

Les délais de préavis varient en fonction du régime applicable à votre bail. En droit commun, il convient de vous référer aux dispositions prévues par votre contrat de bail.

Si vous disposez d’un bail de résidence principale, les délais de préavis et les éventuelles indemnités diffèrent selon la durée du bail. En définitive, vous êtes libre de résilier le bail à tout moment et sans avoir à justifier d’un motif particulier. Néanmoins, une indemnité sera éventuellement mise à votre charge. Son montant variera en fonction du moment de votre départ.

Mon bailleur désire vendre le bien que je loue. Que peut-il se passer ?

Dans une situation d’aliénation d’un bien loué (donation, legs, cession ou vente du bien), votre protection n’est pas la même suivant que le bail a ou non une date certaine antérieure à cet événement. Pour rappel, un bail acquiert une date certaine notamment grâce à son enregistrement. D’où l’importance de celui-ci ! 

En cas de bail de résidence principale, le bailleur doit vous informer au préalable de son intention de vendre (par exemple).

L’un de mes parents vient de décéder. Que devient le bail de l’habitation louée à son nom ?

En principe, le décès de l’une des parties (le locataire ou le bailleur) ne met pas fin au contrat de bail. Mais si le logement est inoccupé par les membres de son ménage après son décès et si le loyer et/ou les charges demeurent impayés pendant une durée de deux mois prenant cours au décès, le bailleur peut considérer le bail comme résilié sans préavis ni indemnité et donc sans devoir demander un jugement préalable.

Je n’ai pas versé le loyer de mon habitation depuis plusieurs mois et, de manière générale, je suis en conflit avec mon bailleur. Que peut-il faire ?

Les litiges locatifs sont de la compétence exclusive du juge de paix. Il existe toutefois d’autres façons que la procédure judiciaire de régler un litige entre le bailleur et vous, telles que la conciliation, la médiation et l’arbitrage.

Le bailleur peut entamer les deux premiers processus volontairement. Dans ce cas, il y a intervention d’un tiers dont le rôle est quelque peu différent selon qu’on recourt à la conciliation ou à la médiation :

  • Après les avoir entendues, le conciliateur expose aux parties une solution à leur litige
  • Le médiateur essaye d’aider les parties à trouver elles-mêmes une solution conforme à leurs intérêts pour régler leur désaccord

Quant à l’arbitrage, il s’agit d’une procédure judiciaire où l’arbitre dispose en principe des mêmes pouvoirs qu’un juge. Rapide et efficace, cette solution peut néanmoins être coûteuse car les arbitres sont rémunérés. De plus, leur décision ne peut faire l’objet d’un appel. Par ailleurs, les possibilités d’annulation de la sentence arbitrale sont limitées.
Sachez enfin qu’il n’est possible de désigner un arbitre qu’au moment de la naissance d’un litige. Ainsi, les clauses d’un contrat indiquant que les litiges se régleraient devant tel ou tel arbitre sont nulles.

Mon bailleur a résilié mon contrat, mais je n’arrive pas à trouver un autre logement. Puis-je demander une ou plusieurs prolongations du bail le temps de trouver une solution ?

Lorsque le bail vient à échéance ou prend fin suite à un congé, vous pouvez demander à votre bailleur une prorogation du bail justifiée par des circonstances exceptionnelles. 

Vous traversez par exemple des circonstances qui rendent problématique, pendant un certain temps, la perspective d’un déménagement ou la recherche d’un logement. Il peut s’agir de situations d’urgence, imprévisibles ou soudaines, ou encore de difficultés moins ponctuelles mais importantes, qui ne peuvent être aplanies que par votre maintien temporaire dans les lieux. On peut ainsi penser à un divorce, la perte de votre emploi, la maladie, le grand âge, etc.

Vous devez demander au bailleur cette prorogation par courrier recommandé, au plus tard un mois avant l’expiration du bail et suivant certaines conditions.

Quels sont les motifs et les délais que doit respecter le bailleur pour résilier un contrat de bail ?

  • Dans un bail de droit commun, les règles de résiliation sont celles prévues dans le contrat. S’il n’y en a pas, il faudra attendre que le contrat arrive à terme.
  • Dans un bail de résidence principale, certains motifs et délais sont prévus.
  • Dans un bail étudiant, il peut uniquement mettre fin au bail à son expiration et moyennant un congé notifié au moins 3 mois avant cette échéance.

Quelle est l’influence du non-enregistrement du bail sur la résiliation ?

Un bail non enregistré a, entre le bailleur et vous, exactement la même valeur, les mêmes effets, qu’un bail enregistré. L’enregistrement est néanmoins important, parce qu’il donne au bail une date certaine qui le rend opposable aux futurs acquéreurs éventuels de l’immeuble loué (en cas de vente par exemple).

Si le bail n’est pas enregistré, le futur acquéreur n’est pas tenu de respecter les conditions de résiliation du bail prévues par le Code. Ce qui vous rend vulnérable vis-à-vis de lui. 

Comment se passe une procédure d’expulsion ? Qui la réalise et quels en sont les délais ?

Suite à une tentative de régler le litige infructueuse et si vous êtes en défaut, le bailleur peut recourir à une demande d’expulsion. Pour ce faire, il s’adresse au Juge de Paix. Selon le moyen qu’il choisit, c'est le greffier ou l’huissier de justice qui vous communique le jugement ordonnant votre expulsion. Celle-ci ne peut être exécutée pendant le mois qui suit la signification de ce jugement. Il existe des exceptions à cette règle

L’expulsion ne peut être exécutée pendant le mois qui suit la signification du jugement ordonnant l’expulsion. Sauf si :

  1. Le bailleur prouve que vous avez déjà abandonné le bien
  2. Vous et le bailleur avez convenu d’un autre délai qui a été constaté dans le jugement
  3. Le juge peut prolonger ou réduire ce délai à votre demande ou à celle du bailleur si l’un de vous justifie de circonstances d’une gravité particulière

Le juge tient compte notamment des possibilités de vous reloger dans des conditions suffisantes respectant l’unité, les ressources financières et les besoins de votre famille, en particulier pendant l’hiver. 

L’huissier de justice doit vous aviser de la date effective de l’expulsion en respectant un délai de 5 jours ouvrables.

En cas d’expulsion, que deviennent mes meubles ? Comment les récupérer ?

Lors de l’exécution de l’expulsion, vos biens qui se trouveront encore dans l’habitation après le délai légal ou le délai fixé par le juge seront mis sur la voie publique à vos frais. 

S’ils encombrent la voie publique, ils seront, également à vos frais, enlevés et conservés durant 6 mois par l’administration communale. L’administration communale tient un registre de tous les biens enlevés et conservés.

Certains biens sont déclarés insaisissables :

  • Les lits et la literie
  • Les vêtements, ainsi que les meubles nécessaires pour les ranger
  • Une machine à laver le linge
  • Un fer à repasser
  • Les tables et les chaises permettant de prendre les repas
  • Une cuisinière
  • Un réfrigérateur
  • Les objets nécessaires à la poursuite des études, ainsi que ceux nécessaires à l’exercice d’une activité professionnelle

La liste complète des biens insaisissables et de toutes les conditions d’insaisissabilité se trouve dans l’article 1408 du Code judiciaire.

Comment se faire assister en justice ? Où s’adresser ?

L’aide juridique de première ligne
Ce sont les renseignements pratiques, les informations juridiques, un premier avis juridique ou un renvoi vers une instance ou une organisation spécialisées.
Gratuite et accessible à tous, elle est notamment dispensée par des avocats lors des permanences dans les maisons de justice et les palais de justice. Elle est organisée dans chaque arrondissement judiciaire par les commissions d'aide juridique.

L’aide juridique de deuxième ligne (pro Deo)
Un avocat accorde une aide juridique sous la forme d’un avis juridique circonstancié ou une assistance juridique dans le cadre d’une procédure ou d’un procès. 
Seulement accessible aux personnes dont les ressources sont insuffisantes, elle est partiellement ou complètement gratuite en fonction du degré d’insolvabilité. Pour en bénéficier, le demandeur adresse sa demande au bureau d’aide juridique de l’Ordre des Avocats.
Pour de plus amples renseignements relatifs à l’aide juridique, vous pouvez vous adresser à une maison de justice ou au bureau d’aide juridique de l’Ordre des Avocats.

L’assistance judiciaire
Alors que l’aide juridique de deuxième ligne concerne les frais relatifs à l’intervention d’un avocat, l’assistance judiciaire porte sur les frais de justice.
S’il prouve qu’il ne dispose pas de revenus suffisants, le requérant peut, en fonction de son degré d’insolvabilité, être dispensé en tout ou en partie du paiement des frais de justice et des frais engendrés par le ministère des officiers publics et ministériels, tels que, par exemple, un huissier de justice.
Pour les litiges qui relèvent de la compétence du juge de paix, tels que les litiges en matière de location de biens immobiliers, la demande d’assistance judiciaire est adressée au juge de paix qui sera saisi ou qui est déjà saisi de l’affaire.

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