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Je suis propriétaire bailleur

Qu’est-ce qu’un bail ?

Le bail est un contrat de location conclu entre deux ou plusieurs parties afin de définir leurs engagements respectifs concernant un logement. Le « bailleur », généralement propriétaire, donne la jouissance de l’immeuble ou d’une partie de l’immeuble au locataire, aussi appelé le « preneur », en contrepartie du paiement d’un loyer en espèces.

Un contrat de bail doit être établi dans un écrit signé par le locataire et vous. Cet écrit doit contenir les mentions suivantes :

  • l’identité complète des parties
  • la date de début du bail
  • la désignation de tous les locaux et parties d’immeubles loués
  • le montant du loyer (hors charges privatives et communes)
  • l’énumération et l’estimation des charges privatives ou communes, ainsi que leur mode de calcul, à savoir des frais réels (avec une éventuelle provision) ou des forfaits (présumés couvrir le montant des charges). Il sera également spécifié le nombre de quotités dans le cas d’une copropriété.
  • l’indication de l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité, ainsi que des codes EAN et de tout autre code d’identification

En outre, le contrat sera rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. Un exemplaire supplémentaire sera prévu pour l’enregistrement. Un exemplaire original sera remis à chaque partie.

La mise à disposition de mon logement via Airbnb est-elle concernée par les nouvelles règles du bail ?

Les dispositions du Code relatives au bail d’habitation s’appliquent à tous les contrats concernant un logement, y compris les résidences secondaires. Mais elles ne concernent pas les hébergements touristiques, notamment Airbnb, qui sont réglés par une autre législation.

J’ai conclu un bail verbal. Est-il valable ?

Si vous avez conclu un bail verbalement, dans un souci de protection, tant le locataire que vous-même pouvez exiger auprès de l'autre partie l’établissement d’un écrit par lettre recommandée ou via huissier. À défaut d’exécution dans les 8 jours, la partie en défaut pourra éventuellement être contrainte devant le juge de signer un contrat écrit et, si nécessaire, il peut même être demandé que le jugement ait valeur de bail écrit.

J’ai conclu un bail avant le 1er janvier 2018. Que dois-je faire ?

Il n’est pas nécessaire de modifier votre contrat, puisque les nouvelles règles s’appliquent immédiatement aux baux en cours, hormis quelques exceptions. Celles-ci visent notamment :

  • Les règles anti-discrimination
  • Les informations que le bailleur doit fournir avant ou au moment de la conclusion du contrat
  • Les mentions et la forme du bail, sauf en cas de bail verbal
  • Les règles de dissolution d’un bail portant sur un logement frappé d’une interdiction à la location.

Ces dernières règles ne s’appliquent qu’aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2018.

Comment enregistrer un bail ?

Pour enregistrer le bail et l’état des lieux, vous devez les présenter en trois exemplaires (s’il n’y a que deux parties au contrat) au bureau d’enregistrement du canton dans lequel l’immeuble loué est situé. Vous pouvez aussi l’envoyer par courrier postal ou en ligne.

L’enregistrement est gratuit. Il est nécessaire d’enregistrer le bail, l’état des lieux et les avenants éventuels du contrat.

Quels sont les risques que j’encours si je n’enregistre pas le bail ?

Vous êtes tenu de remplir légalement cette formalité dans les 2 mois de la conclusion du contrat, qu’il s’agisse d’un bail de longue ou de courte durée, d’un bail étudiant ou d’une colocation. Dans ce dernier cas, vous n’êtes néanmoins pas tenu d’enregistrer le pacte de colocation.

À défaut d’enregistrement, le locataire peut résilier le bail sans préavis ni indemnités. Il doit toutefois vous avoir adressé une mise en demeure restée sans suite pendant 1 mois. Vous encourez alors une amende dont le montant est fixé par l’administration fiscale.

Comment déterminer la durée du bail ? Quelles sont ses implications éventuelles ?

La durée du bail dépend du régime juridique souhaité. En droit commun, les parties fixent librement la durée du bail. Certains régimes doivent cependant respecter les règles suivantes :

  • Pour le bail de résidence principale, la durée de principe est de 9 ans. D’autres durées sont néanmoins possibles, chacune ayant ses implications en termes de délais de préavis et d’indemnités.
  • Pour le bail étudiant, la durée maximale est de 12 mois. Il n’y a pas de durée minimale. Au-delà, il ne s’agit plus de bail étudiant, mais d’un autre régime juridique.

Le locataire me demande d’affecter le logement mis en location à sa résidence principale. Qu’est-ce que cela implique pour moi ?

Ce régime protège davantage le locataire que le régime de droit commun. Des règles spécifiques s’appliquent en matière de durée et de résiliation du bail.

Le locataire me demande d’affecter le logement à sa résidence principale. Puis-je m’y opposer ?

Avant que le locataire puisse affecter le logement à sa résidence principale, il faut qu’il réunisse 2 conditions cumulatives :

  • Il doit localiser effectivement ses activités personnelles et familiales dans le logement
  • Vous devez marquer votre accord de façon expresse ou implicite à cette destination des lieux. Néanmoins, une fois l’accord donné, vous ne pourrez plus le retirer.

Si vous désirez vous y opposer, il faut que le contrat soit accompagné de mentions précises insérées dans le bail, à savoir :

  • La justification expresse et sérieuse des raisons pour lesquelles l’immeuble ne peut pas servir de résidence principale
  • L’adresse où le locataire aura sa résidence principale pendant la durée du bail

Il ne suffit pas d’insérer une clause de style, telle que « l’immeuble loué ne peut pas servir de résidence principale du locataire ».

Si l’affectation à la résidence principale est demandée en cours de bail, un accord écrit est demandé de votre part. Si le locataire cesse d’affecter le bien dans les faits à sa résidence principale, il ne bénéficiera plus des implications de ce régime.

Qui supporte le précompte immobilier : moi ou mon locataire ?

Le seul cas où le précompte immobilier peut être à charge de votre locataire est celui d’un bail de droit commun, tel qu’une résidence secondaire. Dès qu’il s’agit d’un bail de résidence principale et d’un bail étudiant, le précompte immobilier est obligatoirement à votre charge.

Sachez toutefois que la situation familiale du locataire donne droit à une réduction de ce précompte dans certains cas :

  • Votre locataire est un grand invalide de guerre
  • Votre locataire est une personne handicapée
  • Votre locataire a des personnes à sa charge

Il vous est recommandé de vous tenir au courant de ces conditions, étant donné que le locataire peut légalement déduire de son loyer cette réduction du précompte immobilier.

Je viens de louer mon bien à un couple marié ou à des cohabitants légaux. Lequel des deux signe-t-il le bail ?

Quand le contrat de bail porte sur le logement principal d’un couple marié ou de cohabitants légaux, il est toujours censé avoir été conclu par les deux conjoints, même s’il a été signé par un seul des conjoints, et même s’il a été signé avant le mariage ou la déclaration de cohabitation légale. Le bail « appartient » donc toujours aux deux conjoints.

Cela signifie que vous devez obligatoirement envoyer toutes les notifications relatives à ce bail en deux exemplaires, séparément, aux deux conjoints. De leur côté, ils doivent également vous adresser leurs notifications séparément. Si cette règle n’est pas respectée, vous pouvez, et ils peuvent, invoquer la nullité de ces actes.

J’aimerais en savoir plus sur le candidat locataire. Quelles informations personnelles puis-je lui demander, sans faire de discrimination ?

Avant la conclusion du bail, vous collectez auprès du candidat locataire des informations en lien exclusif avec la signature d’un contrat de bail, qui vont vous servir à vérifier qu’il n’y a pas de difficultés à le choisir. Il s’agit de :

  • Ses noms et prénoms
  • Un moyen de communication avec lui (un numéro de téléphone, une adresse mail, une adresse postale…)
  • Tout type de document qui confirme son identité et sa capacité juridique à signer le bail
  • Tout type de document qui évalue le nombre de personnes qui composent son ménage
  • Le montant ou l’estimation des ressources financières dont il dispose : des preuves de paiement de loyers antérieurs, une fiche de salaire ou de traitement, des extraits de compte bancaire, des allocations de chômage, des allocations de mutuelle, des allocations pour personnes handicapées…

A cet égard, il est recommandé que les preuves de loyer antérieurs ne soient pas supérieures à 3 mois de loyers consécutifs. De plus, vous n’êtes pas autorisé à demander au candidat locataire l’identité du débiteur de ses revenus. Il est par conséquent autorisé à la noircir sur les documents communiqués.

A ce stade, vous n’êtes donc pas autorisé à lui demander la preuve d’un contrat de travail à durée indéterminée, un extrait de casier judiciaire, une lettre de référence de son bailleur précédent, etc.

De mon côté, quelles informations et documents dois-je obligatoirement fournir au candidat locataire ?

Dès la mise en location et au plus tard à la conclusion du bail, vous devez lui communiquer les informations minimales suivantes :

  • La description du logement
  • Le montant du loyer (hors charges privatives et communes)
  • L’indication de l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité
  • La liste et l’estimation du montant des charges privatives et/ou communes, ainsi que leur base de calcul. Vous devez également lui préciser le nombre de quotités dans le cas d’une copropriété.
  • Le certificat de performance énergétique (PEB)
  • Le mode de gestion de l’immeuble (présence ou non d’un syndicat)

Le non-respect de cette obligation peut entraîner une amende administrative entre 50 et 200 euros. De plus, si ce manquement fautif d’information a causé un préjudice au locataire, celui-ci pourra solliciter la résolution du bail, éventuellement assortie de dommages et intérêts, ou une indemnité.

Mon bien immobilier est loué, malgré qu'il ne soit pas en état de l'être au moment de la signature du bail. Quels sont les risques que j’encours ?

Vous devez remettre au locataire un bien qui :

  • peut servir à l’usage prévu
  • respecte les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement prévues par les arrêtés d’exécution

Si ces conditions ne sont pas remplies, vous encourez, d’une part, des sanctions administratives allant de l’amende à l’interdiction à la location, et d’autre part, cela entraîne des conséquences sur le bail dépendant soit du locataire, soit du juge.

Si le bien est interdit à la location, le bail en cours sera caduc indépendamment de la partie responsable des défauts.

S’il n’est pas interdit à la location et que le locataire n’est pas responsable des défauts, il a alors le choix :

  • Soit de demander la résolution du bail, avec des dommages et intérêts éventuels, et une indemnité éventuelle pour les frais de relogement ;
  • Soit d’exiger que vous exécutiez les travaux nécessaires, et une diminution éventuelle du loyer.

Je souhaite effectuer des travaux en cours de bail. Puis-je le faire alors que mon locataire habite toujours le bien ?

Pendant la durée du bail, en dehors de l’accord du locataire, vous ne pouvez exécuter que les réparations urgentes qui ne peuvent être postposées jusqu’à la fin du contrat, et des travaux d’amélioration des performances énergétiques et d’adaptation du bien lié au handicap du locataire. Celui-ci doit accepter ces réparations urgentes, même si elles lui causent des inconvénients pendant la durée des travaux.

Dans le cas des réparations urgentes, celles-ci ne peuvent durer plus de 40 jours. Dans le cas contraire, le loyer est diminué en proportion du temps et de la partie de logement dont il est privé. De plus, si les réparations sont telles qu’elles rendent le bien inhabitable, il peut demander la résiliation du bail devant le juge.

Pour les travaux d’amélioration des performances énergétiques (PEB), la brochure fournit d’autres précisions.

Les travaux que je vais réaliser en cours de bail augmentent sensiblement la valeur du bien. Suite à ces travaux, puis-je augmenter en conséquence le loyer que me verse le locataire actuel ?

En principe, le loyer n’est pas revu en cours de bail, hormis l’indexation. Néanmoins, si vous vous êtes mis d’accord pour réaliser des travaux avec le locataire, vous pouvez également convenir d’une augmentation de loyer librement.

Dans le cas de travaux d’améliorations des performances énergétiques, cet accord doit intervenir expressément et au plus tard un mois avant le début des travaux. L’augmentation doit être proportionnée au coût réel des travaux et à l’amélioration des performances énergétiques. Les mêmes conditions s’appliquent lorsque les travaux visent à adapter le logement à une situation de handicap ou de perte d’autonomie du locataire.

Néanmoins, il vous est possible de demander au juge une augmentation du loyer si vous prouvez que la valeur locative normale du bien a été augmentée de 10% suite à des travaux que vous avez effectués à vos frais.

J’aimerais réaliser des travaux plus lourds dans le logement qui rendent le bien inhabitable. Il me faut donc mettre fin au bail. Comment m’y prendre vis-à-vis du locataire ?

À l’échéance du premier ou deuxième triennat, vous pouvez mettre fin au bail si vous envisagez de procéder à des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation du bien loué. Mais vous devrez alors notifier au locataire un congé de 6 mois où vous préciserez pourquoi vous souhaitez mettre fin au bail. Vous devez également respecter 4 conditions :

  1. Accompagner le congé d’une copie :
    - soit du permis de bâtir, si les travaux envisagés nécessitent un tel permis
    - soit d’un devis détaillé
    - soit d’une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût, si vous avez l’intention de réaliser vous-même les travaux
    - soit d’un contrat d’entreprise
  2. Démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme, relatives à l’affectation des lieux
  3. Établir que les travaux affecteront le corps du logement occupé (sont donc exclus : la façade de l’immeuble, le grenier, le jardin, les dépendances de l’immeuble…)
  4. Démontrer que le coût des travaux est supérieur à 3 années de loyer (ou 2 années, dans le cas d’un ensemble de logements).

En outre, pour assurer le bon déroulement des travaux, vous pouvez à tout moment mettre un terme au bail de chaque logement concerné moyennant un préavis de 6 mois, mais cette résiliation ne peut avoir lieu pendant la première année.

Si vous n’avez pas pu réunir toutes les conditions requises pour la notification du congé au locataire, ce congé n’est alors pas valable. Dans ce cas, vous devez lui notifier un nouveau congé conforme au Code, s’il est encore possible de le faire dans le délai prescrit. Le locataire peut également contrôler le respect des procédures qui vous sont imposées dans le cadre des travaux.

Le bâtiment nécessite des rénovations. Dans quel contexte mon locataire peut-il réaliser ces travaux ?

Dès le début du bail ou dans un écrit postérieur, le locataire peut s’engager à réaliser à ses frais, dans les lieux loués, des travaux déterminés qui sont normalement à votre charge : il s’agit du bail de rénovation. Les règles du bail de rénovation s’appliquent à tout bail d’habitation à condition que sa durée soit de minimum 3 ans.

Le bail (ou l’avenant) reprend, de manière précise :

Dans le cadre d’un bail de rénovation, quels sont les travaux que peut réaliser le locataire ?

Il peut réaliser n’importe quels travaux ayant trait à la mise en conformité aux exigences élémentaires de sécurité, de la salubrité, d’habitabilité et d’équipement du logement. S’il réalise de tels travaux, il doit respecter trois conditions :

  1. Le bien ne peut en principe pas être occupé jusqu’à la fin de l’exécution des travaux
  2. Si le bien est toutefois occupé pendant les travaux, seuls certains travaux déterminés par le Gouvernement peuvent faire l’objet d’un bail de rénovation. De plus, ces travaux ne doivent concerner que les non-conformités susceptibles d’être effectivement résolues
  3. Aucun loyer ne peut être exigé pendant la durée des travaux.

Mon locataire me demande d’effectuer des réparations et des travaux d’entretien dans le logement loué. Dans quels cas suis-je tenu de répondre à sa demande ?

En général, l'usure locative normale est considérée comme à votre charge, alors que le nettoyage et les petits entretiens courants sont à charge du locataire. Celui-ci doit donc effectuer les réparations locatives et les travaux d’entretien pendant la durée du bail.

De votre côté, vous devez effectuer toutes les autres réparations nécessaires à une utilisation normale des lieux loués. Le locataire reste cependant responsable des réparations dues au comportement fautif de sa part.

Une liste non limitative des principales obligations de réparation et d’entretien a été établie par le Gouvernement. Les parties ne peuvent pas déroger à cette répartition.

Dois-je forcément établir un état des lieux en accord avec mon locataire ?

Oui, pour qu’un état des lieux soit valable, il faut qu’il soit :

  • dressé contradictoirement, c’est-à-dire en présence du locataire et de vous (ou de votre représentant)
  • daté et signé par le locataire et vous (ou par votre représentant). Un état des lieux dressé par l’un de vous ou par un expert désigné par l’un de vous peut toujours être contesté par l’autre partie ;
  • détaillé, c’est-à-dire précis. Une clause de style qui dirait : « l’immeuble est en bon état d’entretien et bien connu des parties » n’est pas considérée comme un état des lieux. Si le logement est pourvu de compteurs individuels, les états des lieux d’entrée et de sortie comprendront le relevé des index de consommation, l’indication des numéros de compteurs, ainsi que les codes EAN ou tout autre code d’identification des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.

Vous pouvez établir l’état des lieux entre vous. Le locataire peut également le faire. Vous pouvez aussi utiliser un modèle établi par le Gouvernement. Ce modèle n’est pas obligatoire, mais il permet de se rendre compte des points d’attention minimaux à considérer dans l’élaboration d’un état des lieux. Il ne remplace donc pas la compétence et l’expérience pratique d’un expert.

Il est dès lors recommandé de se mettre d’accord, avec le locataire, pour désigner un tiers spécialisé (géomètre-expert immobilier, architecte…) pour établir cet état des lieux. Les honoraires de l’expert seront partagés entre vous deux. Chacun de vous peut également se faire accompagner d’un expert de son choix, mais qu’il est alors seul à payer.

L’état des lieux doit obligatoirement être dressé soit lorsque les locaux sont encore inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation.

Le premier mois d’occupation s’est écoulé et je ne dispose pas d’un état des lieux. Que faire ?

Si aucune suite n’est donnée à votre demande de dresser l’état des lieux, vous pouvez vous adresser au juge de paix pour qu’il désigne un expert. Au-delà du premier mois d’occupation, vous n’êtes plus contraint de remplir cette formalité puisque les lieux sont déjà occupés.

Sachez néanmoins que, en l’absence d’un état des lieux d’entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin du bail. Autrement dit, il n’est pas responsable des dégâts éventuels, à moins que vous ne prouviez que ces dégâts ont été occasionnés par lui.

Comment le locataire peut-il s’y prendre s’il désire céder le bail ou sous-louer le bien ?

Céder le bail
Le locataire ne peut pas céder le bail, sauf s’il obtient votre accord écrit au préalable. Si le bail est cédé, le locataire cédant est déchargé de toute obligation future. Des règles spécifiques s’appliquent dans ce cas.

Sous-louer le bien
Le locataire peut sous-louer le bien loué avec votre accord exprès ou implicite, donc même non écrit. Vous donnez par exemple votre accord tacite en acceptant les paiements de loyers du sous-locataire. Des règles spécifiques s’appliquent dans ce cas.

Lorsque le bien est destiné à la résidence principale du locataire, des règles particulières s’appliquent à la sous-location (par exemple, il ne peut sous-louer la totalité de son logement).

Mon locataire a affecté le logement à sa résidence principale. Comment peut-il sous-louer le logement ?

Il ne peut que sous-louer une partie de ce logement. Il doit continuer à occuper le reste de l’immeuble loué au titre de sa propre résidence principale. La partie sous-louée peut servir ou non de résidence principale au sous-locataire. Dans ce cas, le locataire principal devient le bailleur du sous-locataire.

La sous-location doit respecter les conditions suivantes :

  • Sa durée ne peut pas excéder celle du bail principal
  • Le locataire doit indiquer au sous-locataire qu’il est lié par un bail principal et doit l’informer de l’étendue de ses droits
  • Lorsque vous mettez fin au bail principal, le locataire principal doit en avertir le sous-locataire dans les 15 jours qui suivent la réception du congé. Il doit lui signaler que son propre contrat de sous-location prendra fin à la même date que le bail principal.

N.B. : Lorsque le bail principal prend fin et que, par voie de conséquence, le contrat de sous-location prend également fin, le sous-locataire ne peut demander à bénéficier d’une prorogation pour circonstances exceptionnelles.

Je désire vendre mon bien immobilier. Comment procéder vis-à-vis de mon locataire si le bail court toujours ?

Vos devoirs à l’égard du locataire ne sont pas les mêmes suivant que le bail a ou non une date certaine antérieure à la vente du bien loué. D’où l’importance de l’enregistrement (qui donne au contrat une date certaine).

Dans le cas d’un bail de résidence principale, le locataire a le droit d’être mis au courant de la future vente du bien loué (ou une partie de ce bien). Cette information lui permet d’enregistrer le bail si cela n’est pas fait ou de faire une offre d’achat. Vous devez donc notifier votre intention de vente au locataire par courrier recommandé ou par exploit d’huissier. S’il y a plusieurs locataires, la notification doit être faite à chacun d’eux. Dans le même esprit, vous ne pouvez pas communiquer publiquement la mise en vente du bien (ou une partie de ce bien) avant de l’avoir annoncée préalablement au locataire. C'est d’ailleurs un droit auquel il ne peut pas renoncer.

Vous vendez le bien après avoir enregistré le bail
L’acquéreur (même à titre gratuit) de l’immeuble reprend vos droits et obligations.

Vous vendez le bien alors que le bail n’a pas encore été enregistré
Si le locataire occupe les lieux depuis moins de 6 mois : il n’est pas protégé. L’acquéreur peut mettre fin à son bail sans motif ou indemnité. Si le locataire occupe les lieux depuis au moins 6 mois : l’acquéreur remplace vos droits et obligations. Mais il peut mettre fin au bail moyennant certaines conditions.

Mon locataire est décédé. Que devient le bail ?

Si le logement est inoccupé par les membres de son ménage après le décès et si le loyer et/ou les charges demeurent impayés pendant une durée de 2 mois qui suivent le décès, vous pouvez considérer le bail comme résilié sans préavis ni indemnités. Vous ne devez donc pas demander de jugement préalable.

En cas de résiliation, vous pouvez faire libérer la garantie locative à votre profit, à hauteur des montants qui vous sont dus. Pour ce faire, vous devez introduire devant le juge compétent (le juge de paix) une requête unilatérale. Celle-ci peut être signée par un avocat ou vous-même.

Par ailleurs, vous pouvez disposer librement des biens à partir de la résiliation en respectant les règles du dépôt.

Dans le cas d’un bail de résidence principale, puis-je librement fixer le montant du loyer ? Quand puis-je l’augmenter ?

En principe, hormis certains cadres conventionnés, vous pouvez fixer librement le loyer.

Pour vous donner un aperçu des loyers pratiqués à Bruxelles, vous pouvez consulter cette liste de loyers de référence. Celle-ci existe à titre indicatif, elle n’est pas obligatoire. Elle se base sur des critères relatifs au logement lui-même ou sur sa localisation, son état, sa superficie habitable, le nombre de pièces existantes…

Néanmoins, le loyer peut être modifié selon deux mécanismes : l’indexation et la révision, à la hausse ou à la baisse, sous certaines conditions.

Toutefois, pour les contrats de courte durée, vous ne pouvez pas augmenter le loyer, hormis l’indexation, pendant les 9 ans à dater du premier bail.

Comment dois-je indexer le loyer ?

Si le contrat permet l’indexation, le loyer peut être indexé chaque année, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Le Code prévoit que :

  • L’indexation ne peut être supérieure au résultat de la formule exposée ci-dessous
  • L’indexation n’est pas automatique : il faut que vous en fassiez la demande par écrit au locataire
  • Cette demande n’a pas d’effet rétroactif, sauf pour les 3 mois qui précèdent le mois de la demande.

Pour connaître le montant du loyer indexé, on applique la formule suivante :

(Loyer de base x nouvel indice) / Indice de base

L’indexation ne peut jamais être supérieure au montant déterminé par cette formule. Les tableaux des indices sont disponibles sur le site internet du SPF économie : 
https://statbel.fgov.be/fr/themes/prix-la-consommation/indice-sante

Il existe aussi un calculateur de loyer indexé (selon la formule précitée) :
https://statbel.fgov.be/fr/themes/prix-la-consommation/indexation-du-loyer

N.B. : Vous avez 1 an, à partir de l’envoi de la notification au locataire, pour réclamer en justice le paiement du montant résultant de l’indexation. Passé ce délai, le locataire n’est plus tenu de payer le montant résultant de l’indexation du loyer.

J’ai oublié d’indexer mon loyer sur plusieurs années. Suis-je en droit de cumuler plusieurs indexations non demandées depuis la signature du bail ?

Non. Votre demande d’indexation n’a pas d’effet rétroactif, sauf pour les 3 mois qui précèdent le mois de la demande. Si l’indexation s’applique, le loyer peut être indexé chaque année, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.

À compter de la demande que vous aurez adressée par lettre recommandée au locataire, vous avez 1 an pour réclamer en justice le paiement du montant résultant de l’indexation. Passé ce délai, le locataire n’est plus tenu de le payer.

Mon locataire refuse de me verser le loyer depuis plusieurs mois. De manière générale, je suis en conflit avec lui. Comment résoudre ce problème ?

Les litiges locatifs sont de la compétence exclusive du juge de paix. Il existe toutefois d’autres moyens que la procédure judiciaire pour régler un litige entre le locataire et vous,dont la conciliation, la médiation et l’arbitrage.

Les deux premiers processus, entamés sur une base volontaire, impliquent la désignation d’un tiers. Le rôle de ce tiers est quelque peu différent selon qu’on recourt à la conciliation ou à la médiation :

  • Après les avoir entendues, le conciliateur expose aux parties une solution à leur litige
  • Le médiateur essaye d’aider les parties à trouver elles-mêmes une solution conforme à leurs intérêts pour régler leur désaccord

Quant à l’arbitrage, il s’agit d’une procédure judiciaire où l’arbitre dispose des mêmes pouvoirs qu’un juge. Rapide et efficace, cette solution peut néanmoins être coûteuse, car les arbitres sont rémunérés. De plus, leur décision ne peut faire l’objet d’un appel. Par ailleurs, les possibilités d’annulation de la sentence arbitrale sont limitées. Dès lors, il n’est possible de désigner un arbitre qu’au moment de la naissance du litige.

Mon locataire traverse une circonstance de vie exceptionnellement difficile alors que le bail prend fin. Peut-il demander une prolongation du bail, le temps de trouver des solutions ?

Oui, lorsque le bail vient à échéance ou prend fin suite à un congé, le locataire peut demander une prorogation du bail justifiée par des circonstances exceptionnelles. Ces circonstances rendent problématique, pendant un certain temps, la perspective d’un déménagement ou la recherche d’un logement : un divorce, une perte d’emploi, la maladie du locataire, son grand âge…

Le locataire doit vous demander cette prolongation par lettre recommandée à la poste, au plus tard 1 mois avant l’expiration du bail. Cette prolongation pourra être demandée moyennant le respect de quelques conditions.

Mon locataire paie une provision de charges. En cas d’augmentation des prix de l’eau / de l’électricité, comment procéder à l’augmentation des charges ?

A tout moment, chacune des parties peut, à défaut d’accord, demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur la base de l’évolution des dépenses réelles. Il décide la conversion si elle est possible.

La provision de charges payée par le locataire dépasse sa consommation. Peut-il m’exiger la différence ?

À tout moment, le locataire peut vous exiger la différence des sommes payées en trop. Il vous en fait la demande par lettre recommandée à la poste.

Toutefois :

  • Il ne peut exiger que la restitution des montants payés en trop au cours des 5 ans qui précèdent l’envoi de la lettre recommandée
  • Si vous n’effectuez pas le remboursement, il doit introduire son action devant le juge de paix dans le délai de 1 an à compter de sa demande de remboursement via courrier recommandé.

Comment faire pour déterminer le montant de la garantie locative ?

La garantie n’est pas obligatoire, sauf si le contrat la prévoit. Le Code décrit trois formes de garantie, mais il en existe d’autres (cautionnement, gage, etc.) :

  1. Le compte individualisé
    Il s’agit d’une garantie versée sur un compte individualisé à votre nom. Dans ce cas, la garantie ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer.
  2. La garantie bancaire
    Elle permet au locataire de constituer progressivement la garantie. Dans ce cas, l’institution financière garantit le montant total de la garantie à compter de la conclusion du bail. Le locataire s’engage à constituer totalement et progressivement cette garantie, par mensualités constantes, pendant la durée du contrat, avec un maximum de 3 ans. Dans cette hypothèse, la garantie ne peut pas dépasser un montant équivalent à 3 mois de loyer.
  3. La garantie bancaire résultant d’un contrat type entre le CPAS et une institution financière
    Ici, c'est le CPAS qui doit introduire une demande auprès de l’institution financière. Dans ce cas également, la garantie ne peut excéder un montant équivalent à 3 mois de loyer.

J’ai mis mon bien en location via une agence immobilière. Puis-je mettre ces frais à charge de mon locataire ?

Vous ne pouvez mettre à charge du locataire les frais d’intervention d’un tiers relatif à la location de l’immeuble (tel qu’un agent immobilier), sauf si c’est le locataire qui fait appel à ce tiers.

Quelle est la différence entre un bail étudiant et un bail classique ?

Un bail étudiant est un bail d’habitation conclu par ou pour le compte d’un étudiant dans le cadre de ses études. Pour conclure un bail étudiant, deux conditions doivent être réunies : 

  • Vous devez accepter d’appliquer les règles spécifiques aux logements étudiants prévues par le Code
  • Le locataire étudiant doit vous communiquer la preuve de sa qualité d’étudiant pour la durée du bail ou une partie importante de celle-ci

De nouvelles règles spécifiques applicables au logement étudiant ont été prévues par le Code. Elles s’appliquent à tout bail étudiant conclu ou renouvelé après le 1er janvier 2018 et elles remplacent les régimes des baux de résidence principale et de droit commun. Elles concernent :

  • La durée du bail et sa résiliation
  • Le droit d’information du locataire en cas de transmission (via la vente par exemple) du bien loué

En dehors de ces dispositions spécifiques, les règles communes à tous les baux d’habitation s’appliquent au bail étudiant. Si le logement est affecté à la résidence principale de l’étudiant, les dispositions prévues dans le bail de résidence principale s’y appliquent.

Comment le locataire peut-il me prouver sa qualité d’étudiant dans le cadre d’un bail étudiant ?

Le locataire doit vous fournir une attestation d’inscription régulière au sein d’un établissement d’études de cycle secondaire ou organisant l’enseignement supérieur, ou dans une commission d’examen d’un jury central.

Il doit vous communiquer cette preuve lorsqu’il signe le bail et, si le bail est prolongé, 1 mois avant cette prolongation. Si ce n’est pas possible, il vous communique une copie de sa demande d’inscription ou une attestation sur l’honneur de l’introduction de cette demande. Il devra toutefois vous communiquer l’attestation d’inscription dans les 2 mois de son entrée dans les lieux loués (ou en cas de prorogation du bail dans les 2 mois qui suivent la prorogation).

Si le locataire ne vous démontre pas sa qualité d’étudiant dans ces délais, le bail ne sera pas considéré comme un bail étudiant. Il s’agira alors d’un bail de droit commun ou de résidence principale, selon la destination des lieux.

Je loue mon bien à des étudiants. J’aimerais obtenir pour celui-ci le label "logement étudiant de qualité". Comment procéder et quels en sont les avantages ?

Pour obtenir ce label délivré par l’administration, le bien que vous mettez en location doit respecter certaines normes de qualité. L’objectif du label est de rendre le secteur du logement étudiant plus attractif et plus homogène. Grâce à celui-ci, les étudiants sont davantage assurés de bénéficier d’un logement de qualité et votre logement labellisé profite, dès lors, d’une importante visibilité sur la plateforme en ligne dédiée à cet effet.

Voici les conditions à réunir obligatoirement :

  • Le logement étudiant est situé sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale, donc dans l’une des 19 communes
  • Il satisfait aux exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement
  • Il est donné en location dans le cadre d'un contrat de bail étudiant
  • Il dispose d'un certificat de performance énergétique valable à la date d’introduction de la demande de label
  • Le loyer et les charges sont clairement précisés dans le formulaire de demande, auquel vous joignez une copie du contrat de bail et du certificat PEB.

Vous pouvez indiquer d’autres équipements de qualité susceptibles de rendre le bien plus attractif (emplacement vélo, connexion internet, wifi, etc.).

Le bail étudiant prend-il fin automatiquement à la fin de chaque année scolaire ?

Un bail étudiant est en principe conclu pour une durée maximale de 12 mois, sauf si les parties prévoient une durée inférieure dans le contrat de bail. Par conséquent, si les parties conviennent d’une durée supérieure à 12 mois, les régimes de droit commun ou de bail de résidence principale s’appliquent selon les cas.

Comment puis-je renouveler un bail étudiant ou y mettre fin ?

Renouveler un bail étudiant conclu pour une durée de 12 mois
Le bail sera renouvelé si, à la fin des 12 mois, l’étudiant continue à occuper le bien loué sans votre opposition (même si vous lui aviez préalablement donné un préavis). Il sera prorogé par période de 1 an et aux mêmes conditions que le bail initial. Le loyer pourra toutefois être indexé ou révisé.

Prolonger un bail conclu pour une durée inférieure à 12 mois
Le bail sera prolongé si vous ne notifiez pas de congés dans les délais prévus et que l’étudiant continue, malgré l’expiration de la durée du contrat de bail, à occuper les lieux sans votre opposition. Dans ce cas, le bail est alors considéré comme conclu pour une période de 1 an à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Le loyer et les autres conditions convenus dans le bail initial continuent de s’appliquer.

Mettre fin au bail
Vous pouvez uniquement mettre fin au bail à son expiration et moyennant un congé notifié au moins 3 mois avant cette échéance. Ce qui veut dire qu’il ne vous est pas possible de mettre fin à un bail de moins de 3 mois avant son terme. Quant au locataire étudiant, il peut mettre fin au bail, avant son entrée dans les lieux, pour de justes motifs (refus d’admission, échec, etc.) moyennant un préavis de 1 mois et 1 mois d’indemnités. En cours de bail, il peut également mettre fin au contrat à tout moment et moyennant la notification d’un préavis de 2 mois, sans indemnités. Lorsque le bail vient à échéance, il peut mettre fin au bail sans préavis.

Qu’entend-on par « colocation » et qu’est-ce que le « pacte de colocation » ?

Une colocation existe lorsque plusieurs locataires louent un même logement via un seul contrat entre eux et vous. Le Code prévoit désormais un régime juridique spécifique pour la colocation qui nécessite que les colocataires signent entre eux un pacte de colocation. Ce pacte permet aux colocataires de formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques que ce mode d’habitat implique. Dès lors, vous n’êtes partie qu’au contrat de bail, mais les colocataires doivent s’engager sur l’honneur à avoir conclu ce pacte. Le pacte n’a de force contraignante que pour les colocataires qui le signent et qui peuvent s’en prévaloir en justice à votre encontre.

Le bail de colocation implique notamment la solidarité des colocataires entre eux à votre égard. Ce qui est susceptible de vous apporter plus de sécurité financière. De plus, la signature d’un pacte entre les colocataires est susceptible de vous apporter plus de sérénité.

Ce régime permet aux colocataires de quitter plus aisément les lieux.

Le bail prévoit que les colocataires de mon bien soient solidaires les uns des autres. Qu'est-ce que cela signifie ?

La solidarité des colocataires concerne les obligations qui résultent du bail. Ils ne sont donc solidaires qu’à votre égard et restent libres, lors de la signature du pacte de colocation, de définir des règles particulières à leur groupe liées au non-paiement du loyer par l’un d’entre eux.

La solidarité des colocataires vous permet de réclamer à chacun des colocataires le paiement total du loyer, non divisé, ou encore une partie de celui-ci destinée à couvrir le non-paiement d’une part de l’un des colocataires. Vous pouvez choisir le colocataire auprès duquel vous allez réclamer ce paiement. Si le colocataire sollicité ne paye pas, vous pouvez vous adresser à un autre colocataire, et ainsi successivement.

De même, une interpellation adressée à l’un des colocataires dans ce cadre vaut également à l’égard des autres. Si l’un des colocataires paie totalement une créance, comme le loyer par exemple, les autres colocataires sont libérés de cette obligation. Celui qui a payé la dette peut se retourner contre les autres afin d’obtenir le remboursement du montant acquitté. Il ne pourra toutefois leur réclamer que leur propre part individuelle.

Que se passe-t-il pour moi si un ou plusieurs des colocataire(s) souhaitent sortir de la colocation ? Puis-je m’opposer au choix d’un nouveau colocataire ?

Vous ne pouvez pas vous opposer au choix d’un nouveau colocataire, étant donné qu’il s’agit davantage de l’intérêt du groupe. Vous êtes d’ailleurs pour votre part rassuré par la règle de solidarité entre colocataires. Cela implique aussi que le colocataire sortant ne vous paie pas d’indemnités.

Néanmoins, lorsque la moitié des colocataires quittent les lieux sans être remplacés, vous pouvez mettre fin au bail avec un préavis de 6 mois.

Si tous les locataires souhaitent sortir de la colocation, il peut être mis fin au bail selon les règles du régime juridique qui s’y applique (selon que l’un des colocataires ait ou non affecté la résidence principale dans les lieux).

Comment puis-je résilier un contrat de bail et quels sont les délais à respecter ?

  • Dans un bail de droit commun, les règles de résiliation sont celles prévues dans le contrat. S’il n’y en a pas, il faudra attendre que le contrat arrive à terme.
  • Dans un bail de résidence principale, certains motifs et délais sont prévus.
  • Dans un bail étudiant, vous pouvez uniquement mettre fin au bail à son expiration et moyennant un congé notifié au moins 3 mois avant cette échéance.

Malgré un préavis, mon locataire ne part pas. Quelles sont les conséquences que cela entraîner et que dois-je faire pour qu’il libère les lieux ?

Cette situation est susceptible d’entraîner des modifications du régime juridique applicable au contrat de bail : un bail de courte durée devient un bail de résidence principale, un bail étudiant sera renouvelé ou prolongé. Il est donc dans votre intérêt d’indiquer clairement votre intention en le mettant clairement en demeure de quitter les lieux au-delà du préavis déjà communiqué.

Si, malgré cette mise en demeure, le locataire ne quitte toujours pas les lieux, vous n’êtes pas autorisé à l’expulser par vous-même. Seul le juge de paix peut prononcer une expulsion. À ce stade-ci, vous avez le choix entre les procédures extrajudiciaires (conciliation, médiation, arbitrage) et la voie judiciaire devant le juge de paix.

Comment se passe une procédure d’expulsion ? Qui la réalise et quels en sont les délais ?

Suite à une tentative infructueuse de régler le litige, vous pouvez vous adresser au juge de paix afin de faire expulser le locataire en défaut.

L’expulsion ne peut être exécutée pendant le mois qui suit la signification du jugement ordonnant l’expulsion. Sauf si :

  1. Vous prouvez que le locataire a déjà abandonné le bien
  2. Vous et le locataire avez convenu d’un autre délai qui a été constaté dans le jugement
  3. Le juge peut prolonger ou réduire ce délai à votre demande ou à celle du locataire si l’un de vous justifie de circonstances d’une gravité particulière

Le juge tient compte notamment des possibilités de reloger le locataire dans des conditions suffisantes respectant l’unité, les ressources financières et les besoins de la famille, en particulier pendant l’hiver. Ensuite, l’huissier de justice doit aviser les occupants du bien de la date effective de l’expulsion en respectant un délai de 5 jours ouvrables.

Comment se faire assister en justice ? Où s’adresser ?

L’aide juridique de première ligne
Ce sont les renseignements pratiques, les informations juridiques, un premier avis juridique ou un renvoi vers une instance ou une organisation spécialisée.
Gratuite et accessible à tous, elle est notamment dispensée par des avocats lors des permanences dans les maisons de justice et les palais de justice. Elle est organisée dans chaque arrondissement judiciaire par les commissions d'aide juridique.

L’aide juridique de deuxième ligne (pro Deo)
Un avocat accorde une aide juridique sous la forme d’un avis juridique circonstancié ou une assistance juridique dans le cadre d’une procédure ou d’un procès.
Seulement accessible aux personnes dont les ressources sont insuffisantes, elle est partiellement ou complètement gratuite en fonction du degré d’insolvabilité. Pour en bénéficier, le demandeur adresse sa demande au bureau d’aide juridique de l’Ordre des Avocats. Pour de plus amples renseignements relatifs à l’aide juridique, vous pouvez vous adresser à une maison de justice ou au bureau d’aide juridique de l’Ordre des Avocats.

L’assistance judiciaire
Alors que l’aide juridique de deuxième ligne concerne les frais relatifs à l’intervention d’un avocat, l’assistance judiciaire porte sur les frais de justice.
S’il prouve qu’il ne dispose pas de revenus suffisants, le requérant peut, en fonction de son degré d’insolvabilité, être dispensé en tout ou en partie du paiement des frais de justice et des frais engendrés par le ministère des officiers publics et ministériels, tels que, par exemple, un huissier de justice.
Pour les litiges qui relèvent de la compétence du juge de paix, tels que les litiges en matière de location de biens immobiliers, la demande d’assistance judiciaire est adressée au juge de paix qui sera saisi ou qui est déjà saisi de l’affaire.

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