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Le Rapport final de l’Observatoire de la propriété résidentielle 2015-2017 est en ligne

Par le passé, la Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) a produit des études se focalisant sur l’impact des mesures d’aide aux propriétaires-occupants sur le budget régional, sur le choix des logements des candidats acheteurs, sur la capacité acquisitive des ménages bruxellois et sur le marché acquisitif au sein et autour des douze pôles prioritaires de développement définis par le gouvernement bruxellois.

L’Observatoire de Bruxelles Logement propose une nouvelle étude sur le marché du logement acquisitif en Région de Bruxelles-Capitale. Cette nouvelle analyse actualise les précédentes études de la SLRB en mettant l’accent sur la répartition spatiale des propriétaires domiciliés dans la Région ainsi que sur celle des propriétaires ayant bénéficié d’aides à l’acquisition de leur habitation. Un des objectifs de cette étude est d’améliorer les connaissances actuelles du secteur du logement afin de contribuer à la bonne gouvernance régionale. IDEA Consult et Antea Group ont collaboré pour la réalisation de cette étude.

En Région bruxelloise, la population continue à se densifier et à augmenter mais à un rythme moins soutenu que par le passé. Cette croissance de la population ne s’accompagne pas d’une augmentation proportionnelle du nombre de ménages. Ceci s’explique par une augmentation de la taille des ménages. Bruxelles attire moins d’étrangers que par le passé bien que certaines communes pourraient bientôt franchir la barre des 50% d’étrangers domiciliés sur leurs territoires. Les étrangers habitant la Région sont majoritairement originaires de l’Union Européenne. La croissance démographique bruxelloise semble plus que jamais déterminée par la croissance naturelle de la population. En outre, la capitale peut compter sur une population plus jeune que les autres villes belges. En effet, la moitié des Bruxellois a moins de 40 ans.

Le nombre d’unités de logements continue d’augmenter à Bruxelles mais la part de logements sociaux reste faible. Cette croissance est principalement due à l’augmentation du nombre d’appartements. Bruxelles-Ville reste le moteur de la croissance du parc résidentiel. Cette croissance est plus modérée dans le sud-est de la Région. L’offre de nouveaux logements dépasse l’augmentation du nombre de ménages. Au sens strict, et malgré une pénurie de logements dans certaines communes, l’offre devrait suffire à répondre à la demande. Cependant, il existe des entraves à l’accès au logement en matière d’abordabilité et de qualité des biens. Bruxelles et sa périphérie connaissent un phénomène d’«appartementisation» qui se fait au détriment de la maison mitoyenne.

Malgré une tendance globalement à la baisse du nombre des transactions, les récentes mesures fiscales semblent entraîner une reprise de la dynamique de vente au sein de la Région. Si certaines communes ne connaissent pas cette reprise, le marché immobilier est relativement dynamique dans les communes de la seconde couronne, celles où résident la plus grande proportion de propriétaires-occupants. Bruxelles-Ville reste, en termes absolus, le leader des ventes, suivie par Uccle et Ixelles. On achète principalement des appartements en Région bruxelloise et le marché des maisons unifamiliales devient presque un marché de niche. Par rapport au patrimoine existant, Bruxelles est un marché moyennement dynamique pour les appartements et plutôt peu dynamique pour la vente de maisons unifamiliales.
D’autre part, la correction des prix annoncée n’a pas eu lieu. En un peu plus de dix ans, le prix des appartements et des maisons ordinaires a augmenté de plus de 50 % en valeur nominale dans la Région, tout comme dans le reste du pays. Le prix des appartements et des maisons est relativement élevé à Bruxelles, Anderlecht et Molenbeek restent les communes les plus abordables.

L’écart de revenu entre Bruxelles et le reste du pays augmente, tout comme l’inégalité entre riches et pauvres au sein de la Région. Le revenu médian bruxellois n’augmente pas aussi rapidement que le prix moyen de l’immobilier. L’accessibilité financière de logement acquisitif est de plus en plus mise sous pression.

En 2017, 39,77% des ménages bruxellois occupent un logement dont ils sont propriétaires. Dans le reste du pays, cette proportion est plus importante. Il faut noter qu’à Bruxelles, 59,46% des logements occupés par leur propriétaires sont des appartements. La répartition spatiale des logements occupés par leur propriétaire dessine un schéma concentrique et la majorité des propriétaires-occupant résident dans la seconde couronne. Cette configuration peut s’expliquer par différents facteurs socioéconomiques. Il s’avère que plus l’âge moyen d’un quartier est élevé, plus la part de propriétaires-occupants est importante. A l’inverse, plus un quartier est densément peuplé, plus la part du parc locatif sera importante. Les quartiers avec des ménages moyens plus grands affichent en général une plus grande part de logements occupés par leur propriétaire. Toutefois, l’accès au logement des ménages de grande taille peut être entravé par leur jeune âge et/ou par leur faible revenu. Sauf pour les quartiers au revenu médian élevé, comme par exemple Uccle et Woluwe-Saint-Pierre, la présence importante d’étrangers s’accompagne d’une plus faible proportion de propriétaires-occupants. Les quartiers dont le prix de l’immobilier est plus élevé se distinguent généralement par une plus grande part de logements occupés par leur propriétaire.

Finalement, il faut noter que les mesures d’aides à l’acquisition d’un logement produisent leur effet principalement dans la partie ouest de la Région. D’autre part, très peu de d’aides sont octroyées aux ménages désireux d’acheter dans le sud-est de la Région. En revanche, on observe des concentrations élevées dans les parties nord et ouest de la Région, y compris dans les quartiers de la seconde couronne avec un niveau de revenu plus élevé, là où l’immobilier est plus abordable.

Intéressé·e ? Vous trouverez le Rapport final de l’Observatoire de la propriété résidentielle 2015-2017 dans son intégralité ci-dessous.

Bonne lecture à toutes et tous !
 

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