Une hausse du prix des loyers à Bruxelles due à la présence d’Airbnb

Une étude de la VUB montre le lien entre la présence d’Airbnb et la hausse du prix des loyers : plus il y a d’Airbnb dans un quartier bruxellois, plus les loyers augmentent.

L’évolution du marché Airbnb

Au cours des dernières décennies, Bruxelles a connu une augmentation rapide du nombre de logements loués par l’intermédiaire d’Airbnb. Entre 2015 et 2017 l’offre Airbnb a doublé pour atteindre plus de 12.000 hébergements, avant de se stabiliser à ce niveau jusqu’en 2019. La pandémie a durement touché le secteur touristique bruxellois, entraînant également une baisse de l’offre Airbnb à environ 9 000 logements.

Comme dans d’autres villes européennes, le marché Airbnb bruxellois connaît une forte professionnalisation, avec des acteurs qui investissent dans l’achat de biens immobiliers pour ensuite les louer sur Airbnb.

Cette tendance s’est renforcée avec la pandémie, les hôtes professionnels gagnant encore plus de parts de marché et l’offre d’un grand nombre de petits acteurs diminuant rapidement.

Les objectifs de l’étude

L’étude examine dans quelle mesure la forte hausse, puis la baisse, de l’offre Airbnb à Bruxelles a eu un effet sur les prix de location et d’achat des logements dans la Région. Concrètement, elle analyse la période allant de 2016 à 2018 ainsi que les années de pandémie entre 2018 et 2020. Les chercheurs distinguent par ailleurs les acteurs professionnels et non professionnels du marché Airbnb.

Les résultats

Les résultats montrent qu’entre 2016 et 2018, une concentration de logements Airbnb dans un quartier, qu’ils soient gérés par des professionnels ou non, engendre une augmentation des loyers moyens. Par ailleurs, l’étude souligne qu’il est étonnant que cet effet ait pu être observé en si peu de temps.

Selon les chercheurs, il est difficile de déterminer l’ampleur de l’augmentation car les informations sur les loyers sont très fragmentées et ne sont pas disponibles de manière centralisée. L’étude conclut que par logement Airbnb supplémentaire pour 100 ménages, l’augmentation des loyers résiduels moyens s’élève à 1,6 %.

Plusieurs facteurs influencent ce prix. L’augmentation de l’offre sur Airbnb signifie de facto une diminution de l’offre sur le marché de la location, ce qui exerce une pression sur les prix. Les quartiers où les Airbnb sont nombreux attirent davantage de touristes, ce qui fait grimper la valeur de tous les biens immobiliers, y compris les magasins ou l’Horeca.

Pour la période allant de 2016 à 2018, on ne constate aucun impact d’Airbnb sur le prix d’achat moyen des logements dans un quartier. Aucun impact n’est également observé entre les années pandémiques 2018 et 2020. Bien que l’offre d’Airbnb ait diminué dans la plupart des quartiers bruxellois, cela ne s’est pas accompagné d’une baisse des prix des loyers au cours de la première année de la pandémie.

Pour en savoir plus, consultez le document de travail « Airbnb fait-il grimper les loyers en Région de Bruxelles-Capitale ? » de Pieter-Paul Verhaeghe, Marek Endrich et Petrus te Braak.