Indexation des loyers à partir du 14 octobre 2023 avec facteurs de correction
Jusqu’au 13 octobre 2023, l’indexation des loyers pour les logements à forte consommation d’énergie était soumise à des restrictions.
À partir du 14 octobre 2023, l’indexation pour les logements locatifs ayant un certificat PEB E, F et G est à nouveau autorisée, mais selon une formule adaptée (facteur de correction).
Quels sont les logements soumis à une formule d'indexation adaptée ?
Pour pouvoir indexer son loyer (et si le bail ne l’exclut pas), le propriétaire-bailleur devra être en conformité avec la législation régionale en matière de baux, à savoir :
- Avoir enregistré son contrat de bail
- Avoir communiqué au locataire un certificat PEB du bien mis en location
Vous devez appliquer cette indexation avec formule adaptée (facteur de correction) si votre logement répond aux 3 caractéristiques suivantes :
- Le bail est entré en vigueur avant le 14 octobre 2022.
- Le certificat PEB du logement est E, F ou G.
- Vous louez ou donnez en location un logement sur le marché privé ou public (logements mis en location via le CPAS, la commune, une agence immobilière sociale ou la Régie Foncière). Les logements mis en location par les Sociétés Immobilières de Service Public (SISP) et par le Fonds du Logement ne sont pas concernés.
Vous étiez dans ce cas également concerné par le mécanisme de limitation temporaire durant 12 mois.
Comment indexer - Quelle formule ou quel facteur de correction devez-vous appliquer ?
Le résultat de la formule d’indexation standard (c’est-à-dire loyer de base x nouvel indice/indice de départ) doit être multiplié par un facteur de correction.
Il existe différents facteurs de correction. Le facteur de correction applicable dépend à la fois de la date anniversaire du contrat de bail et à la fois du certificat PEB dont dispose le bien loué.
Facteur de correction pour les logements locatifs avec un certificat PEB E :
Formule d’indexation du prix du loyer :
[(loyer de base x nouvel indice) / indice de départ] x facteur de correction
- Le loyer de base est celui qui est indiqué dans le contrat ;
- L’indice de départ est l’indice santé du mois précédant la date de conclusion du contrat ;
- Le nouvel indice est l’indice santé du mois précédant la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat
Facteur de correction : 50% x [(indice 2022 + indice 2023) / indice 2023]
- L’indice 2022 est l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2022 de l’entrée en vigueur du bail.
- L’indice 2023 est l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2023 de l’entrée en vigueur du bail.
Les tableaux des indices sont disponibles sur le site web Statbel du SPF Economie.
Exemple :
Contrat de bail signé et entrée en vigueur le 01/02/2020
Loyer de base = 1.000 €
Indice de départ (janvier 2020) = 109,72
2021: indice janvier = 110,35
2022: indice janvier = 118,21
2023: indice janvier = 128,00
2024 : indice janvier = 130,19
Le loyer indexé était en
2021: (1.000 x 110,35) / 109,72 = 1.005,74 €
2022: (1.000 x 118,21) / 109,72 = 1.077,38 €
En 2023, le loyer indexé aurait été, pour les logements pour lesquels l’indexation était permise :
(1.000 x 128,00) / 109,72 = 1.166,61 €
La date anniversaire du contrat tombait après le 14/10/22 = l’indexation du loyer était autorisée, mais l’adaptation du loyer ne s’appliquait qu’à 50 %. Dans ce cas, le loyer qui pouvait être demandé était (1.077,38 + 1.166,61 / 2), c’est-à-dire 1.121,99 €.
Depuis le 14 octobre 2023, vous pouvez indexer à nouveau mais vous devez appliquer un facteur de correction, c’est-à-dire :
– calculer le montant du loyer indexé via les règles habituelles
– appliquer le facteur de correction à ce montant
Le facteur de correction est dans ce cas le suivant :
50% x [(indice 2022 + indice 2023) / indice 2023)]
50% x [(118,21 + 128,00) / 128,00)]
50% x [246,21 / 128,00]
50% x [1,92351]
0,9617578
Indexation du loyer à partir de février 2024 avec facteur de correction :
[(loyer de base x nouvel indice) / indice de départ] x facteur de correction
[(loyer de base x indice santé janvier 2024) / indice santé janvier 2020] x facteur de correction
[(1.000 x 130,19) / 109,72] x facteur de correction
1.186,56 € x facteur de correction
1.186,56 € x 0,9617578
1.141,19 €
Vous devez appliquer ce même facteur de correction à chaque nouvelle indexation de loyer. Ce n’est que lorsqu’il y a un meilleur certificat PEB ou qu’un nouveau bail entre en vigueur que vous ne devez plus appliquer le facteur de correction.
Formule d’indexation du prix du loyer :
[(loyer de base x nouvel indice) / indice de départ] x facteur de correction
- Le loyer de base est celui qui est indiqué dans le contrat ;
- L’indice de départ est l’indice santé du mois précédant la date de conclusion du contrat ;
- Le nouvel indice est l’indice santé du mois précédant la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat
Facteur de correction : 50% x [(indice 2021 + indice 2022) / indice 2022]
- L’indice 2021 est l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2021 de l’entrée en vigueur du bail.
- L’indice 2022 est l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2022 de l’entrée en vigueur du bail.
Les tableaux des indices sont disponibles sur le site web Statbel du SPF Economie.
Exemple :
Contrat de bail signé et entrée en vigueur le 01/11/2020
Loyer de base = 1.000 €
Indice de départ (octobre 2020) = 110,11
2021: indice octobre = 113,94
2022: indice octobre = 127,92
2023: indice octobre = 128,30
Le loyer indexé était en 2021 :
(1.000 x 113,94) / 110,11 = 1.034,78 €
Le loyer indexé était en 2022, pour les logements pour lesquels l’indexation était permise :
(1.000 x 127,92) / 110,11 = 1.161,75 €
La date anniversaire du contrat tombait après le 14/10/22 = l’indexation du loyer était autorisée, mais l’adaptation du loyer ne s’appliquait qu’à 50 %. Dans ce cas, le loyer qui pouvait être demandé était (1.034,78 + 1.161,75 / 2), c’est-à-dire 1.098,26 €.
Depuis le 14 octobre 2023, vous pouvez à nouveau indexer mais vous devez appliquer un facteur de correction, c’est-à-dire :
– calculer le montant du loyer indexé via les règles habituelles
– appliquer le facteur de correction à ce montant
Le facteur de correction est dans ce cas le suivant :
50% x [(indice 2021 + indice 2022) / indice 2022)]
50% x [(113,94 + 127,92) / 127,92)]
50% x [241,86 / 127,92]
50% x [1,89071]
0,945356473
Indexation du loyer à partir de novembre 2023 avec facteur de correction :
[(loyer de base x nouvel indice) / indice de départ] x facteur de correction
[(loyer de base x indice santé octobre 2023) / indice santé octobre 2020] x facteur de correction
[(1.000 x 128,30) / 110,11] x facteur de correction
1.165,19 € x facteur de correction
1.165,19 € x 0,945356473
1.101,52 €
Vous devez appliquer ce même facteur de correction à chaque nouvelle indexation de loyer. Ce n’est que lorsqu’il y a un meilleur certificat PEB ou qu’un nouveau bail entre en vigueur que vous ne devez plus appliquer le facteur de correction.
Facteur de correction pour les logements locatifs avec certificat PEB F ou G :
Formule d’indexation du prix du loyer :
[(loyer de base x nouvel indice) / indice de départ] x facteur de correction
- Le loyer de base est celui qui est indiqué dans le contrat ;
- L’indice de départ est l’indice santé du mois précédant la date de conclusion du contrat ;
- Le nouvel indice est l’indice santé du mois précédant la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat
Facteur de correction : indice 2022 / indice 2023
- L’indice 2022 est l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2022 de l’entrée en vigueur du bail.
- L’indice 2023 est l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2023 de l’entrée en vigueur du bail.
Les tableaux des indices sont disponibles sur le site web Statbel du SPF Economie.
Exemple :
Contrat de bail signé et entrée en vigueur le 01/02/2020
Loyer de base = 1.000 €
Indice de départ (janvier 2020) = 109,72
2021 : indice janvier = 110,35
2022 : indice janvier = 118,21
2023 : indice janvier = 128,00
2024 : indice janvier = 130,19
Le loyer indexé était en
2021: (1.000 x 110,35) / 109,72 = 1.005,74 €
2022: (1.000 x 118,21) / 109,72 = 1.077,38 €
En 2023, le loyer indexé aurait été, pour les logements pour lesquels l’indexation était permise :
(1.000 x 128,00) / 109,72 = 1.166,61 €
La date anniversaire du contrat tombait après le 14/10/22 de sorte que vous ne pouviez pas indexer à la date anniversaire du contrat en 2023.
Depuis le 14/10/23, vous pouvez indexer à nouveau mais vous devez appliquer un facteur de correction, c’est-à-dire :
– calculer le montant du loyer indexé via les règles habituelles
– appliquer le facteur de correction à ce montant
Le facteur de correction est dans ce cas le suivant :
indice 2022 / indice 2023
118,21 / 128,00
0,923515625
Indexation du loyer à partir de février 2024 avec facteur de correction :
[(loyer de base x nouvel indice) / indice de départ] x facteur de correction
[(loyer de base x indice santé janvier 2024) / indice santé janvier 2020] x facteur de correction
[(1.000 x 130,19) / 109,72] x facteur de correction
1.186,56 € x facteur de correction
1.186,56 € x 0,923515625
1.095,81 €
Vous devez appliquer ce même facteur de correction à chaque nouvelle indexation de loyer. Ce n’est que lorsqu’il y a un meilleur certificat PEB ou qu’un nouveau bail entre en vigueur que vous ne devez plus appliquer le facteur de correction.
Formule d’indexation du prix du loyer :
[(loyer de base x nouvel indice) / indice de départ] x facteur de correction
- Le loyer de base est celui qui est indiqué dans le contrat ;
- L’indice de départ est l’indice santé du mois précédant la date de conclusion du contrat ;
- Le nouvel indice est l’indice santé du mois précédant la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat
Facteur de correction : indice 2021 / indice 2022
- L’indice 2021 est l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2021 de l’entrée en vigueur du bail.
- L’indice 2022 est l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2022 de l’entrée en vigueur du bail.
Les tableaux des indices sont disponibles sur le site web Statbel du SPF Economie.
Exemple :
Contrat de bail signé et entrée en vigueur le 01/11/2020
Loyer de base = 1.000 €
Indice de départ (octobre 2020) = 110,11
2021: indice octobre = 113,94
2022: indice octobre = 127,92
2023: indice octobre = 128,30
Le loyer indexé était en 2021:
(1.000 x 113,94) / 110,11 = 1.034,78 €
En 2022, le loyer indexé aurait été, pour les logements pour lesquels l’indexation était permise :
(1.000 x 127,92) / 110,11 = 1.161,75 €
La date anniversaire du contrat tombait après le 14/10/22 de sorte que vous ne pouviez pas indexer à la date anniversaire du contrat en 2022.
Depuis le 14 octobre 2023, vous pouvez à nouveau indexer mais vous devrez appliquer un facteur de correction, c’est-à-dire :
– calculer le montant du loyer indexé via les règles habituelles
– appliquer le facteur de correction à ce montant
Le facteur de correction est dans ce cas le suivant :
indice 2021 / indice 2022
113,94 / 127,92
0,890712946
Indexation du loyer à partir de novembre 2023 avec facteur de correction :
[(1.000 x 128,30) / 110,11] x facteur de correction
1.165,19 € x facteur de correction
1.165,19 € x 0,890712946
1.037,86 €
Vous devez appliquer ce même facteur de correction à chaque nouvelle indexation de loyer. Ce n’est que lorsqu’il y a un meilleur certificat PEB ou qu’un nouveau bail entre en vigueur que vous ne devez plus appliquer le facteur de correction.
Questions fréquemment posées
Vous devez appliquer le facteur de correction à chaque indexation de loyer. Vous ne devez donc pas seulement l’appliquer lors d’une indexation en 2023 ou 2024 (selon la date anniversaire du bail), mais également les années suivantes. Ce n’est que lorsqu’il y a un meilleur certificat PEB ou qu’un nouveau bail entre en vigueur que vous ne devez plus appliquer le facteur de correction.
Si le certificat PEB n’a pas été produit au locataire, aucune indexation du loyer n’est possible.
De même, si le contrat de bail n’est pas enregistré par le bailleur, aucune indexation du loyer n’est possible.
Si le bailleur procède à une indexation trop élevée, le locataire a le droit de la contester auprès de son bailleur. En cas de conflits entre les parties, celles-ci sont libres de porter l’affaire devant le Juge de Paix.
Outils de calcul
Outil Excel - calculateur de loyer indexé
Un outil Excel est disponible pour faciliter le calcul de l’indexation du loyer.
Le fichier Excel doit être téléchargé et vous devez permettre sa modification.
Cette version ne peut être utilisée que pour le calcul de l’indexation des loyers des baux d’habitation jusqu’au 30/04/2024.
Une mise à jour du module de calcul est à chaque fois disponible le 5e jour du mois.
Tableau des facteurs de correction
Le facteur de correction pris en compte dans le calcul dépend du certificat PEB et de l’anniversaire de l’entrée en vigueur de votre contrat de bail :
| Date anniversaire du contrat | PEB = E | PEB = F – G |
|---|---|---|
| Du 14 au 31 octobre | 0,949447646 | 0,898895293 |
| Novembre | 0,945356473 | 0,890712946 |
| Décembre | 0,951977401 | 0,903954802 |
| Janvier | 0,951950895 | 0,903901791 |
| Février | 0,961757813 | 0,923515625 |
| Mars | 0,967996216 | 0,935992433 |
| Avril | 0,965766823 | 0,931533646 |
| Mai | 0,971941594 | 0,943883189 |
| Juin | 0,972124068 | 0,944248135 |
| Juillet | 0,976119286 | 0,952238571 |
| Août | 0,977109655 | 0,954219311 |
| Septembre | 0,980049682 | 0,960099363 |
| Du 1 au 13 octobre | 0,989805521 | 0,979611041 |
