Les différentes étapes de la location
Avant la signature
Vérifier que les normes soient respectées
S’assurer que le logement mis en location réponde à des normes correspondant à des exigences minimales en matière de :
- Sécurité
- Salubrité
- Équipement minimal
Pour plus d’informations, voir la page Mise en location
Informations avant signature
Le bailleur doit communiquer au locataire les informations suivantes :
- Une description du logement
- Le loyer
- L'existence ou pas de compteurs individuels pour l'eau, le gaz et l'électricité
- L'énumération et l'estimation des charges
- Un certificat énergétique (PEB)
- La présence ou pas d'un syndic
Le bailleur peut également demander certaines informations au locataire :
- Son identité
- Ses coordonnées
- Le nombre de personnes qui composent le ménage
- Le montant de ses ressources financières
À part celles-ci, le bailleur ne peut exiger aucune autre information.
Le choix du type de bail
Choisir le type de bail
La Région met à disposition six modèles de baux-types en fonction des spécificités de la location.
Il faudra choisir entre un contrat de résidence principale ou un contrat de droit commun.
Il existe également deux sortes de contrats spécifiques : le bail de colocation ou le bail étudiant
(qui peuvent être conclu comme contrat de résidence principale ou contrat de droit commun)
Plus d'info sur Bail d'habitation
La durée du bail
En bail de résidence principale, la durée de principe est de 9 ans, mais il est possible aussi d’opter pour:
- Le bail de courte durée : 3 ans ou moins
- Le bail de longue durée : plus de 9 ans
- Le bail à vie
- Le bail étudiant est toujours de 12 mois
Le choix de la durée à des conséquences sur les délais de préavis et d'indemnités.
La détermination et la révision du loyer
Dans le marché locatif privé, le bailleur détermine librement le loyer. Cependant, une indication du montant des loyers appliqués à Bruxelles selon le quartier et les caractéristiques du logement est consultable sur : loyers.brussels
Une révision du loyer des baux de résidence principale peut être demandée sous certaines conditions (voir la brochure Bail d'habitation)
Les charges
Le bailleur donne une énumération et estimation du montant des charges afférentes aux parties privatives et/ou communes qui seront payées par le locataire. Il mentionne également si ce montant est réclamé sur la base des frais réels ou sur la base d’un forfait.
La garantie locative
Le bailleur peut demander une garantie au locataire. Il y a plusieurs formes de garantie :
- le compte individualisé : un montant équivalant à 2 mois de loyer est versé sur un compte bloqué au nom du locataire
- le garantie bancaire : une institution financière se porte caution du montant total de la garantie. Le locataire s'engage à constituer cette garantie par mensualités constantes pendant la durée du contrat (avec un maximum de 3 ans). La garantie bancaire ne peut pas dépasser 3 mois de loyer.
- le garantie locative via le Fonds du Logement : Le Fonds du Logement accorde des garanties locatives sous conditions particulières de revenus. Plus d'informations sur: www.fonds.brussels.
L'annexe obligatoire du bail
Le Gouvernement a établi une annexe explicative à joindre aux contrats de bail qui contient de l'information destinée à informer le preneur et le bailleur sur un certain nombre d'aspects importants du Code du Logement.
Juste après le contrat…
L'état des lieux d'entrée
L'état des lieux est un document obligatoire décrivant l'état du bien. Il est à faire avant l'occupation du locataire ou durant le premier mois du bail.
Un modèle de document est mis à disposition par le Gouvernement.
Pour plus d'informations, voir la page Etat des lieux
Enregistrer le bail
Cette démarche gratuite et obligatoire est à effectuer par le bailleur dans les 2 mois de la signature du bail. Si celui-ci ne le fait pas, le locataire peut résilier le contrat sans préavis ni indemnité à condition d’avoir préalablement adressé une mise en demeure au bailleur resté sans suite pendant un mois.
L’enregistrement du bail protège également les droits du locataire vis-à-vis des tiers, notamment si le bien est vendu. Il peut donc, dans son intérêt, faire enregistrer le bail lui-même si le bailleur manque à son obligation.
Le SPF Finance est compétent pour déterminer les différentes possibilités pour faire enregistrer un contrat de bail.
L'assurance
Dans les faits, il n'existe aucune loi qui impose tant au bailleur qu'au locataire de souscrire à une assurance incendie (également appelée assurance habitation). Par ailleurs, une telle assurance ne couvre pas les mêmes risques pour ces deux parties.
Compte tenu des avantages pour les deux parties, il est recommandé de souscrire une telle assurance. Vous trouverez plus d'informations sur les avantages respectifs dans notre brochure.
En cours de bail
Les répartitions et les entretiens
Le locataire est tenu d’effectuer les travaux d’entretien et les réparations à l’exception de ceux qui sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.
Une liste non limitative des principales obligations de réparation et d’entretien a été établie par le Gouvernement. Les parties ne peuvent pas déroger à cette répartition.
Indexation du loyer
Une indexation est l’adaptation périodique du loyer à l’évolution du coût de la vie. Si le bail la prévoit, le loyer peut être indexé chaque année, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
La fin du bail
Mettre fin à un bail
Un délai de préavis commence le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel le préavis a été donné. En cas de problèmes ou de non-respect d’un bail, seul un juge est compétent pour prononcer la résiliation d’un contrat.
Pour plus d'info sur les différentes possibilités de résiliation sur base du contrat
L'état des lieux de sortie
L’état des lieux locatif de sortie consiste en la comparaison entre l’état du bien en fin d’occupation et celui décrit dans l’état des lieux d’entrée.
L’état des lieux de sortie est réalisé après le déménagement du locataire.
En savoir plus
Consultez le document Vivre son bail d’habitation de Bruxelles Logement.
